タワーマンションの固定資産税はいくら?1億円の物件を試算

タワーマンションの固定資産税はいくら?

1億円の新築のタワーマンションの固定資産税と都市計画税は、敷地面積、立地条件、戸数などによって異なりますが、合計40万円から42万円程度が目安です。

1億円の新築のタワーマンションの固定資産税と都市計画税の目安をご紹介し、税額を試算する方法を解説しましょう。

目次

1. 1億円のタワーマンションの固定資産税の目安

冒頭でご紹介したとおり、1億円の新築のタワーマンションの固定資産税と都市計画税は、敷地面積、立地条件、戸数などによって異なり、いくらになると断言できませんが、目安は以下のとおりです。

1億円のタワーマンションの固定資産税の目安
  • 敷地面積2,000㎡、敷地全体の取引価格10億円(公示地価50万円程度)、戸数500、一戸部分の価格9,800万円、土地の持分の価格200万円のタワーマンションは、固定資産税は29,1386円程度、都市計画税は12,4879円程度、合計416,200円程度
  • 敷地面積10,000㎡、敷地全体の取引価格100億円(公示地価100万円程度)、戸数1,000、一戸部分の価格9,000万円、土地の持分の価格1,000万円のタワーマンションは、固定資産税は280,933円程度、都市計画税は120,399円程度、合計401,300円程度

1億円のタワーマンションを含め、タワーマンションの固定資産税と都市計画税は、以下の傾向があります。

タワーマンションは、高層階に位置する戸ほど固定資産税が高い

平成29年4月2日以降に売買契約を結びつつ購入したタワーマンションは、高層階に位置する戸ほど、一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税が高くなります。

たとえば、全戸の延べ床面積が同じであり、1階の一戸部分の固定資産税と都市計画税の合計が100%とすると、10階は102.3%程度、20階は104.9%程度、30階は107.4%程度、40階は110%程度、50階は112.6%程度になります。

タワーマンションは、高層階ほど固定資産税が高い

なお、タワーマンションを購入するなどして取得すると、一戸部分と土地の持分の両方を所有することとなり、その両方に固定資産税と都市計画税が課されますが、階数が高くなることにより税額が上がるのは、一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税のみとなっています。

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敷地面積が広く戸数が少ないタワーマンションほど固定資産税が高い

タワーマンションを含め、マンションの一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税は、まずは1棟全体の税額が計算され、その税額が各戸の所有者に分割されます。

土地の持分にかかる固定資産税と都市計画税も同じであり、まずは敷地全体の税額が計算され、その税額が各戸の所有者に分割されます。

よって、敷地面積が広く戸数が少ないタワーマンションほど、固定資産税と都市計画税が高くなります。

たとえば、敷地面積が1,000平方メートルで戸数が1,000のタワーマンションより、敷地面積が2,000平方メートルで戸数が300のタワーマンションの方が、税額が高くなるといった具合です。

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建材や設備が豪華なタワーマンションほど、固定資産税が高い

タワーマンションを含め、マンションの一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税は、まずは1棟全体の税額が計算され、その税額が各戸の所有者に分割されます。

そして、一棟全体の税額は、豪華な設備やグレードの高い建材が使用されているほど高くなります。

よって、豪華な設備やグレードの高い建材が使用されたタワーマンションは、一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税が高くなります。

固定資産税が高くなるタワーマンションの設備や建材とは、免震装置や高速エレベーター、カーテンウォールの外壁材などです。

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新築のタワーマンションの固定資産税は、6年目から高くなる

1億円のタワーマンションを含め、多くの住宅には「新築された住宅に対する固定資産税の減額」という措置が適用されます。

同減額措置が適用されれば、はじめて固定資産税が課されることとなった年度から5年度(長期優良住宅に該当するタワーマンションは7年度)にわたり、一戸部分にかかる固定資産税が2分の1に減額されます。

よって、同減額措置の適用期間が終了する6年目は、一戸部分にかかる固定資産税が高くなります。

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2. 新築のタワーマンションの固定資産税の試算方法

ここからは、新築のタワーマンションの固定資産税と都市計画税の目安を試算する方法をご紹介しましょう。

方法は複雑ですが、様々な新築のタワーマンションの固定資産税と都市計画税を試算する際に役立つため、ぜひご参考になさってください。

なお、実際のタワーマンションの固定資産税と都市計画税は、まずは1棟全体の税額と、敷地全体の税額が計算され、それらの税額が各戸の所有者に按分されます。

按分される税額は、床面積が広い戸を所有する方ほど多くなります。

しかし、これからご紹介するタワーマンションの固定資産税と都市計画税の目安を試算する方法では、一戸部分の販売価格から税額を試算するためご了承ください。

1棟全体、または敷地全体の固定資産税額と都市計画税額から、床面積が異なる戸を所有する各戸の所有者に按分される税額を計算することは難しく、本記事では販売価格から税額を試算させていただきます。

2-1. 販売価格に占める一戸部分と土地の持分の価格を区分する

はじめに、タワーマンションの販売価格に占める、一戸部分と土地の持分の価格を想定します。

たとえば、1億円のタワーマンションであれば、9,000万円が一戸部分の価格、残りの1,000万円が土地の持分の価格などと想定します。

なお、敷地面積が広く戸数が少ないタワーマンションは、一戸部分の価格が低くなり、土地の持分の価格は高くなる傾向があります。

敷地面積が10,000平方メートル、戸数が300、販売価格が1億円であれば、一戸部分の価格は8,500万円程度、土地の持分の価格は1,500万円程度といった具合です。

反対に、敷地面積が狭く戸数が多いタワーマンションは、一戸部分の価格が高くなり、土地の持分の価格は低くなる傾向があります。

敷地面積が3,000平方メートル、戸数が500、販売価格が1億円であれば、一戸部分の価格は9,700万円程度、土地の持分の価格は300万円程度といった具合です。

タワーマンションの販売価格に占める、一戸部分と土地の持分の価格を想定する際は、敷地面積と戸数を確認しつつご想定ください。

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2-2. 一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額を想定する

ここで、タワーマンションの固定資産税と都市計画税を計算する式をご紹介しましょう。

タワーマンションを購入すると、一戸部分と土地の持分を所有することとなり、一部例外を除き、その両方に固定資産税と都市計画税が課され、それぞれの税額の計算式は以下のとおりです。

一戸部分の固定資産税の計算式
一戸部分の課税標準額×固定資産税の税率(1.4%)=一戸部分の固定資産税
土地の持分の固定資産税の計算式
土地の持分の課税標準額×固定資産税の税率(1.4%)=土地の持分の固定資産税
一戸部分の都市計画税の計算式
一戸部分の課税標準額×都市計画税の税率(0.3%)=一戸部分の都市計画税
土地の持分の都市計画税の計算式
土地の持分の課税標準額×都市計画税の税率(0.3%)=土地の持分の都市計画税

各式には、課税標準額という言葉が含まれますが、課税標準額とは、何かしらの税金が課される状況において、税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が異なります。

タワーマンションの一戸部分の固定資産税と都市計画税を計算する式に含まれる課税標準額は、原則として一戸部分の固定資産税評価額です。

一戸部分の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、一戸部分の適正な時価です。

タワーマンションの土地の持分の固定資産税と都市計画税の計算式に含まれる課税標準額は、原則として土地の持分の固定資産税評価額となります。

土地の持分の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、土地の持分の適正な時価です。

タワーマンションの一戸部分と土地の持分の固定資産税と都市計画税は、一戸部分、または土地の持分の固定資産税評価額を基に計算します。

タワーマンションの固定資産税と都市計画税を計算する仕組み

よって、タワーマンションの固定資産税と都市計画税を試算するためには、一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額を想定しなくてはなりません。

固定資産税評価額を想定する方法は、以下のとおりです。

一戸部分の固定資産税評価額の想定方法

新築の建物の固定資産税評価額は、正確な根拠はないものの、建築費の6割程度といわれます。

建築費とは、その建物を新築するめに必要となった建材費と労務費、建築業者が得る利益などの合計であり、建物の価額(かがくと読み、「品物の値打ちに相当する額」などの意味があります)です。

タワーマンションの一戸部分の建築費は、物件によって異なり、いくらになると断言できません。

一戸部分の販売価格が建築費であると考えることもできますが、多くのタワーマンションの一戸部分の販売価格は、一戸部分の建築費にディベロッパーやゼネコンなどが得る利益が上乗せされた額であり、建築費より高額です。

よって、ここではひとまず、一戸部分の販売価格の70%が、一戸部分の建築費と想定します。

そして、一戸部分の建築費の60%が、一戸部分の固定資産税評価額と考えます。

タワーマンションの販売価格に占める建築費のイメージ

たとえば、一戸部分の販売価格が9,700万円のタワーマンションであれば以下のように計算し、一戸部分の固定資産税評価額は4,074万円となります。

9,700万円×70%(想定する建築費)×60%(建築費に占める固定資産税評価額の目安)=4,074万円(一戸部分の固定資産税評価額)

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土地の持分の固定資産税評価額の想定方法

土地の持分の固定資産税評価額は、立地条件や、所有することとなる土地の持分の面積によって異なり、いくらになると断言できませんが、ここではひとまず、土地の持分の価格の70%とします。

たとえば、土地の持分の価格が300万円であれば、その70%である210万円が、土地の持分の固定資産税評価額といった具合です。

土地の持分の価格の70%を固定資産税評価額であるとする理由は、土地の持分の価格は公示地価を参考に設定されていると考えられ、土地の固定資産税評価額は公示地価を指標として、その70%を目安に設定されることが理由です。

公示地価とは、国土交通省が毎年公示する日本全国各地に点在する標準地と呼ばれる地点の1平方メートルあたりの正常な価格であり、買い主の買い進みや売り主の売り急ぎなどの事情を含まない、通常取引されると考えられる土地の価格です。

そして、地価公示法という法律により、都市部に位置する土地を売買する者は、最寄りの標準地の公示地価を参考に取引するように努めなければならないと定められ、土地の固定資産税評価額は、最寄りの標準地の公示地価を参考に70%程度に設定されます。

難解ですが、図解でご紹介すると以下のとおりです。

タワーマンションの土地の持分の固定資産税評価額は、公示地価の7割程度

よって、土地の持分の固定資産税評価額は、土地の持分の価格の70%とします。

2-3. 一戸部分の固定資産税と都市計画税を試算する

タワーマンションの一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の想定が完了すれば、一戸部分の固定資産税評価額を基に、一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税を試算します。

試算方法は、以下のとおりです。

タワーマンションの一戸部分の固定資産税の試算方法

タワーマンションの一戸部分の固定資産税は、以下の式で計算します。

一戸部分の課税標準額×固定資産税の税率(1.4%)=一戸部分の固定資産税

式に含まれる課税標準額は、一戸部分の固定資産税評価額です。

たとえば、一戸部分の固定資産税評価額が4,074万円であれば以下のように計算し、一戸部分の固定資産税は570,360円となります。

4,074万円(課税標準額)×1.4%(固定資産税の税率)=570,360円

しかし、1億円のタワーマンションを含め、多くのマンションには「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用され、はじめて固定資産税が課されることとなった年度から5年(長期優良住宅に該当するタワーマンションは7年)にわたり、固定資産税が2分の1に減額されます。

たとえば、一戸部分にかかる本来の固定資産税が570,360円であれば「570,360円÷2=28,5100(100円未満切り捨て)」と計算し、一戸部分の固定資産税は28,5100円となります。

ただし、同減額措置の適用期間が終了した6年目、または8年は、一戸部分にかかる固定資産税が高くなるため留意してください。

市町村役場のホームページで「固定資産税のよくある質問」を見ると、「6年目から固定資産税が急に高くなりました。なぜですか?」などの質問を見かけますが、その答えは、同減額措置の適用期間が終了したことが理由です。

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タワーマンションの一戸部分の都市計画税の試算方法

タワーマンションの一戸部分にかかる都市計画税は、以下の式で計算します。

一戸部分の課税標準額×都市計画税の税率(0.3%)=一戸部分の都市計画税

式に含まれる課税標準額は、一戸部分の固定資産税評価額です。

たとえば、一戸部分の固定資産税評価額が4,074万円であれば以下のように計算し、一戸部分の都市計画税は122,220円となります。

4,074万円(一戸部分の固定資産税評価額)×0.3%=122,220円(一戸部分の都市計画税)

なお、タワーマンションの一戸部分の固定資産税には「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用され、5年などにわたり税額が2分の1に減額されますが、都市計画税には同減額措置は適用されません。

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2-4. 土地の持分の固定資産税と都市計画税を試算する

タワーマンションの一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税の試算が完了すれば、土地の持分にかかる固定資産税と都市計画税を試算します。

試算方法は、以下のとおりです。

タワーマンションの土地の持分の固定資産税の試算方法

土地の持分の固定資産税は、以下の式で計算します。

土地の持分の課税標準額×固定資産税の税率(1.4%)=土地の持分の固定資産税

式に含まれる土地の持分の課税標準額は、土地の持分の固定資産税評価額ですが、土地の持分の固定資産税には「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されます。

住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例とは、住宅が建つ土地にかかる固定資産税が、更地にかかる固定資産税より安くなる特例であり、タワーマンションの土地の持分にも適用されます。

同特例が適用されれば、「土地の持分の課税標準額」は、土地の持分の固定資産税評価額の6分の1に減額されます。

たとえば、土地の持分の固定資産税評価額が210万円であれば以下のように計算し、土地の持分の固定資産税は4,900円です。

35万円(土地の持分の固定資産税評価額である210万円の6分の1)×1.4%(固定資産税の税率)=4,900円(土地の持分の固定資産税)

なお、一戸部分の固定資産税に適用される「新築された住宅に対する固定資産税の減額」は、5年や7年などの適用期間が定められていますが、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」には期間が設けられておらず、タワーマンションを所有する限り適用されます。

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タワーマンションの土地の持分の都市計画税の試算方法

土地の持分の都市計画税は、以下の式で計算します。

土地の持分の課税標準額×都市計画税の税率(0.3%)=土地の持分の都市計画税

式に含まれる土地の持分の課税標準額は、土地の持分の固定資産税評価額ですが、タワーマンションの土地の持分にかかる都市計画税には、「住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例」が適用されます。

住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例とは、住宅が建つ土地にかかる都市計画税が、更地にかかる都市計画税より安くなる特例です。

同特例が適用されれば、土地の持分の課税標準額は、土地の持分の固定資産税評価額の3分の1に減額されます。

たとえば、土地の持分の固定資産税評価額が210万円であれば以下のように計算し、土地の持分の都市計画税は2,100円です。

70万円(土地の持分の固定資産税評価額である210万円の3分の1)×0.3%(都市計画税の税率)=2,100円(土地の持分の都市計画税)

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2-5. それぞれの固定資産税と都市計画税を合計する

一戸部分の固定資産税と都市計画税、土地の持分の固定資産税と都市計画税の試算が完了すれば、それらの税額を合計します。

その答えが、税額を試算したタワーマンションの固定資産税と都市計画税です。

たとえば、一戸部分の固定資産税が285,100円、都市計画税が122,200円、土地の持分の固定資産税が4,900円、都市計画税が2,100円であれば以下のように計算し、固定資産税と都市計画税の合計は414,300円(100円未満切り捨て)となります。

285,100円(一戸部分の固定資産税)+122,200円(一戸部分の都市計画税)+4,900円(土地の持分の固定資産税)+2,100円(土地の持分の都市計画税)=414,300円(タワーマンションの固定資産税と都市計画税の合計)

工程が長くなりましたが、以上でタワーマンションの固定資産税と都市計画税の試算の完了です。

タワーマンションの購入を希望し、固定資産税と都市計画税の目安が気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご活用ください。

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まとめ - タワーマンションは、6年目に固定資産税が高くなる

1億円のタワーマンションの固定資産税と都市計画税の目安をご紹介し、タワーマンションの固定資産税と都市計画税を試算する方法をご紹介しました。

1億円のタワーマンションの固定資産税と都市計画税は、立地条件や敷地面積、戸数などによって異なるため、いくらになると断言できませんが、40万円から42万円程度が目安です。

タワーマンションの固定資産税と都市計画税には、以下の傾向があります。

  • 高層階に位置する戸ほど、一戸部分の固定資産税と都市計画税が高い
  • 建材や設備が豪華なほど、一戸部分の固定資産税と都市計画税が高い
  • 敷地面積が広く戸数が少ないほど、一戸部分と土地の持分にかかる固定資産税と都市計画税が高い
  • 立地条件が良いほど、土地の持分にかかる固定資産税と都市計画税が高い

タワーマンションの固定資産税と都市計画税の目安をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、タワーマンションの一戸部分にかかる固定資産税と都市計画税は、築年数が経過することにより下がります。

また、この記事の本文中でご紹介したとおり、多くのタワーマンションには「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用され、はじめて固定資産税が課されることとなった年度から5年度などにわたり、一戸部分にかかる固定資産税が2分の1に減額されます。

そして、同減額措置の適用期間が終了した、一戸部分にかかる6年目の固定資産税は、5年目の固定資産税の1.97倍程度に上がります。

同減額措置が適用された、タワーマンションの一戸部分にかかる6年目までの固定資産税の税額のイメージをご紹介すると、以下のとおりです。

「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用されたタワーマンションの一戸部分にかかる固定資産税額のイメージ
年度 本来の税額 減額措置適用後の課税額
初年度 新築時の税額 新築時の税額の2分の1
2年目 新築時の税額の80%程度 新築時の税額の80%程度の2分の1
3年目 新築時の税額の75%程度 新築時の税額の75%程度の2分の1
4年目 新築時の税額の70%程度 新築時の税額の70%程度の2分の1
5年目 新築時の税額の69%程度 新築時の税額の69%程度の2分の1
6年目 新築時の税額の68%程度 新築時の税額の68%程度

上記のとおり、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」の適用が外れた6年目は、一戸部分にかかる固定資産税が5年目より高くなるためご注意ください。

ただし、同減額措置の適用期間が終了した6年目に税額が上がるのは、一戸部分にかかる固定資産税のみであり、一戸部分の都市計画税、土地の持分の固定資産税と都市計画税は上がりません。

同減額措置が適用されることにより下がるのは、一戸部分にかかる固定資産税のみであり、同減額措置の適用が外れることにより上がるのは、一戸部分にかかる固定資産税のみです。

ご紹介した内容が、タワーマンションの固定資産税の目安をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2022年5月

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