固定資産税評価額とは?評価額の出し方など解説

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、固定資産税が課せられる対象となる土地や家屋などの適正な時価であり、固定資産税額を計算する基となる額です。

固定資産税評価額の意味を解説し、土地や家屋の固定資産税評価額の出し方を簡単に解説しましょう。

なお、ご紹介するのは不動産の固定資産税評価額に関することであり、償却資産の固定資産税評価額には該当しないためご注意ください。

目次

1. 固定資産税評価額とは、市町村が評価した固定資産の適正な時価

まずは、固定資産税評価額の意味をパパっと簡単に解説します。

不動産を所有すると固定資産税が課せられますが、その税額は、市町村が評価した対象となる土地や家屋の適正な時価を基に計算されます。

土地や家屋には売買価格や実勢価格がありますが、それらは売り急ぎや買い進みなどによって変わるため、売買価格や実勢価格を基に固定資産税を計算しては税額にばらつきが発生します。

よって、不動産の固定資産税は、市町村が評価した土地や家屋の適正な時価を基に計算されます。

たとえば、市町村が適正な時価を1,000万円と評価する土地を所有する場合は、1,000万円に固定資産税の税率である1.4%を掛け算した額などが固定資産税になるといった具合です。

その固定資産税を計算する基となる市町村が評価した適正な時価が、固定資産税評価額です。

固定資産税評価額とは市町村が評価した固定資産の適正な時価

また、固定資産税評価額は、登録免許税や不動産取得税の額を計算する基にもなります。

登録免許税とは、不動産を登記する際に課せられる税金であり、その税額は、登記の対象となる不動産の固定資産税評価額を基に計算されます。

不動産取得税とは、不動産を取得することにより課せられる税金であり、その税額も、取得した不動産の固定資産税評価額を基に計算されます。

例を挙げると、固定資産税評価額が1,000万円の土地を購入しつつ登記を行う際は、1,000万円に土地の所有権移転登記に課せられる登録免許税の税率である2%を掛け算するなどして登録免許税額が計算されます。

加えて、固定資産税評価額が1,000万円の土地を取得した場合は、1,000万円の2分の1である500万円に土地の取得に課せられる不動産取得税の税率である3%を掛け算するなどして不動産取得税額が計算されます。

固定資産税評価額は不動産に関する様々な税金を計算する基となる

なお、所有する土地や家屋の固定資産税評価額は、毎年4月ごろにご自宅に届く固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書に記されています。

課税明細書に価格、または当該年度価格、もしくは評価額、固定資産評価額などの名目で記されている額が、その土地や家屋の固定資産税評価額です。

つづいて、市町村が土地や家屋の固定資産税評価額を算定する方法をご紹介します。

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2. 土地の固定資産税評価額の出し方

市町村が土地の固定資産税評価額を算定する際は、公示地価や基準地価などを参考にします。

公示地価とは、国土交通省が毎年3月ごろに公示する日本全国各地に点在する約2万6千ヵ所の土地の1平方メートルの正常な価格であり、公示地価が公示される地点を標準地と呼びます。

基準地価とは、各都道府県の知事が毎年9月ごろに公表する日本全国各地に点在する約2万1千ヵ所の土地の1平方メートルあたりの標準価格であり、基準地価が公表される地点を基準地と呼びます。

正常な価格や標準価格とは、買い主の買い急ぎや売り主の売り急ぎなどの事情を含まない、土地を売買する際に通常成立すると考えられる価格です。

公示地価と基準地価とは

そして、土地の固定資産税評価額は、その土地の最寄りの標準地の公示地価、または最寄りの標準地の基準地価などを参考に、その7割程度と算定されます。

たとえば、公示地価が10万円である標準地の付近に位置する100平方メートルの土地があったとしましょう。

その場合は、10万円の7割である7万円に100平方メートルを掛け算した答えの700万円が、その土地の固定資産税評価額になるといった具合です。

ただし、土地の固定資産税評価額が、必ず最寄りの標準地の公示地価や基準地の基準地価の7割になるとは限らないため注意してください。

最寄りの標準地の公示地価が10万円であっても、その標準地より立地条件が良ければ、7割を上回る額が固定資産税評価額となる場合があります。

反対に、最寄りの標準地の公示地価が10万円であっても、その標準地より立地条件が悪ければ、7割を下回る額が固定資産税評価額となることもあります。

土地の固定資産税評価額は、最寄りの標準地の公示地価や、基準地の基準地価の7割程度を目安として、立地条件などを鑑みつつ算定されます。

ちなみに、私が運営するもう一つのサイト「誰でもわかる不動産売買」では、公示地価をわかりやすく解説するコンテンツと、基準地価を簡単に解説するコンテンツを公開中です。

それぞれのコンテンツでは、日本全国各地に点在する標準地の公示地価や、基準地の基準地価を調べる方法をご紹介しています。

土地の固定資産税評価額の出し方にご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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3. 建物の固定資産税評価額の出し方

市町村が建物の固定資産税評価額を算定する際は、新築後に行う家屋調査により採点した再建築費評点数に、経年減点補正率を掛け算しつつ計算します。

新築を取得すると間もなく市町村役場から固定資産評価員が訪れ、家屋調査を行いつつ各箇所に使用されている建材と設備の種類や量、用いられている工法、延べ床面積などを調査します。

調査が完了すれば、調査結果に基づき再建築費評点数と呼ばれる点数を付けます。

再建築費評点数は、導入するために高額な費用を要する建材や設備が多く使用され、長い作業時間を要する複雑な工法が用いられているほど高く採点されます。

再建築費評点数の計算が完了すれば、その点数を円に換算します。

換算される額は、木造であれば1.05円、非木造であれば1.10円などですが、物価水準が低い市町村ではそれ以下に換算されることもあります。

この再建築費評点数を円に換算した額が、建物の新築時の固定資産税評価額となります。

新築の建物の固定資産税評価額の出し方

築年数が経過した建物は、新築時に採点した再建築費評点数に経年減点補正率を乗算し、その答えを円に換算しつつ固定資産税評価額が算定されます。

経年減点補正率とは「築年数が経過することにより目減りした価値」であり、具体的な数値は築年数、住宅であるか否か、木造か非木造かなどによって異なります。

用途が住宅である木造家屋の経年減点補正率は、総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」の「別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表」にて確認することが可能です。

用途が住宅である非木造家屋の経年減点補正率は、総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」の「別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表」にて確認できます。

以下は、用途が住宅である木造家屋の経年減点補正率が記された別表第9です。

木造家屋の経年減点補正率

木造家屋の経年減点補正率

出典:総務省 固定資産評価基準 第2章 家屋

表の見方に戸惑いますが、対象となる建物の新築時の1平方メートルあたりの再建築費評点数が55,120点未満であれば、表の一番左の列の経年減点補正率が適用されます。

たとえば、対象となる木造家屋の1平方メートルあたりの再建築費評点数が55,120点未満であり築年数が5年であれば、経年減点補正率は0.62になるといった具合です。

そして、新築時の再建築費評点数に経年減点補正率を掛け算し、その答えを1点あたり1円などに換算した額が、築年数が経過した建物の固定資産税評価額となります。

なお、経年減点補正率が記されている「固定資産評価基準 第2章 家屋」とは、市町村が固定資産を課す対象となる家屋の適正な時価、すなわち固定資産税評価額を評価する方法が記された手引書であり、総務大臣が内容を定めつつ総務省が告示しています。

固定資産評価基準には、家屋の固定資産税評価額の出し方の詳細が記されているため、ぜひご覧ください。

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まとめ - 固定資産税評価額は都市計画税を計算する基にもなる

固定資産税評価額の意味を解説し、土地と建物の固定資産税評価額の出し方を簡単にご紹介しました。

固定資産税評価額とは、市町村が評価した、固定資産税が課せられる対象となる土地や家屋などの適正な時価であり、固定資産税は固定資産税評価額を基に計算されます。

また、固定資産税評価額は、不動産を取得しつつ登記する際に課せられる登録免許税や、不動産の取得後に課せられる不動産取得税を計算する基にもなります。

土地の固定資産税評価額は、最寄りの標準地の公示地価、または基準地の基準地価を参考に、その70%程度と評価されます。

新築の家屋の固定資産税評価額は、新築直後に行われる家屋調査によって採点された再建築費評点数を円に換算しつつ計算されます。

築年数が経過した家屋の固定資産税評価額は、新築時に採点された再建築費評点数に経年減点補正率を掛け算した答えを円に換算しつつ計算されます。

固定資産税評価額の意味や、固定資産税評価額の出し方をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、固定資産税評価額は、都市計画税を計算する基にもなります。

都市計画税とは、市街化区域に位置する土地や家屋を所有する方に課せられる税金であり、都市計画税の額は、対象となる不動産の固定資産税評価額の0.3%などと計算します。

ご紹介した内容が、固定資産税評価額の意味や出し方をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

最終更新日:2022年1月
記事公開日:2021年5月

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