マンションの土地の固定資産税を計算する方法

マンションの土地の固定資産税を計算する方法

マンションを購入すると一戸部分のみを取得しつつ固定資産税が課されると考えがちですが、そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地(これ以降は土地の持分と呼びます)も取得し、両方に固定資産税が課されます。

そして、土地の持分の固定資産税の計算方法ですが、複雑であり、市町村のホームページにも詳細が掲載されていません。

そこで、今回の「固定資産税をパパッと解説」では、市町村がマンションの土地の持分の固定資産税を計算する方法をご紹介し、計算方法の根拠となる地方税法の一文をご紹介しましょう。

目次

1. マンションの土地の持分の固定資産税を計算する方法

マンションの土地の持分の固定資産税は、マンションが建つ土地全体の固定資産税を、所有する土地の持分の割合に応じて按分した額です。

市町村がマンションの土地の持分の固定資産税を計算する際は、まずはマンションが建つ土地全体の固定資産税を計算し、その額を各戸の所有者に分割します。

市町村がマンションの土地の持分の固定資産税を計算する流れは、以下のとおりです。

  • 1. マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額を評価する
  • 2. 固定資産税評価額に住宅用地の特例を適用させる
  • 3. 負担調整措置を適用しつつ課税標準額を計算する
  • 4. マンションが建つ土地全体の固定資産税を計算する
  • 5. 土地全体の固定資産税を各戸の所有者に按分する

上記の流れには「固定資産税評価額」と「課税標準額」という言葉が含まれますが、それぞれの意味は以下のとおりとなっています。

固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、固定資産税が課される対象となる土地や家屋の適正な時価です。

土地や家屋を所有すると市町村から固定資産税が課されますが、その税額は、市町村によって評価された固定資産税評価額、すなわち適正な時価を基に計算されます。

土地や家屋には売買価格がありますが、売買価格は売主と買主の希望により決定されるため、売買価格を基に固定資産税を計算しては税の公平性が保たれません。

よって、市町村は、自らが評価した土地や家屋の固定資産税評価額を基に固定資産税を計算します。
課税標準額
課税標準額とは、何かしらの税金が課される状況において、税率を掛け算する基となる額であり、課される税金の種類によって意味が異なります。

たとえば、品物を購入すると消費税が課されますが、その税額は「課税標準額×消費税の税率(10%)=消費税」と計算し、式に含まれる課税標準額は、品物の購入代金です。

また、土地や家屋を所有することにより課される固定資産税は「課税標準額×固定資産税の税率(主に1.4%)=固定資産税」と計算しつつ税額が決定し、式に含まれる課税標準額は、その土地や家屋の固定資産税評価額、または固定資産税評価額の6分の1、もしくは3分の1などです。

そして、これ以降、この記事には課税標準額という言葉が幾度も登場しますが、本記事における課税標準額は、固定資産税を計算する基となる課税標準額のため留意してください。

それでは、市町村がマンションの土地の持分の固定資産税を計算する方法を流れに沿ってご紹介しましょう。

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1-1. マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額を評価する

はじめに、マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額が評価されます。

固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、固定資産税が課される対象となる土地や家屋の適正な時価です。

土地や家屋の固定資産税評価額は、実勢価格より低くなるのが通例であり、一般には売買価格の70%程度ですが、それ以上やそれ以下になることも珍しくありません。

所有するマンションが建つ土地全体の固定資産税評価額は、毎年4月ごろにご自宅に届く固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書を見れば把握できます。

課税明細書の土地の欄に、価格、または評価額などの名目で記されている額が、所有するマンションが建つ土地全体の固定資産税評価額です。

マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額は、課税明細書に記されている

なお、紛失したなどの理由により課税明細書が確認できない場合は、市町村役場にて固定資産課税台帳を閲覧することにより、マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額を把握できます。

固定資産課税台帳とは、その市町村内に所在する、固定資産税が課される対象となる土地や家屋を所有する者や、その土地や家屋の固定資産税評価額、固定資産税などに関する情報が記された台帳です。

余談ですが、固定資産課税台帳は、原則として自らが所有する土地や家屋の情報が記された部分のみを閲覧できます。

他人が所有する土地や家屋の情報が記された固定資産課税台帳の部分を閲覧するためには、その土地や家屋の所有者から預かった委任状が必要です。

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1-2. 固定資産税評価額に住宅用地の特例を適用させる

マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額の評価が完了すれば、住宅用地の特例を適用させつつ、固定資産税評価額を6分の1に減額します。

住宅用地の特例とは、住宅が建つ土地の固定資産税が6分の1、または3分の1に減額される特例であり、マンションが建つ土地には必ず同特例が適用され、固定資産税が6分の1に減額されます。

難解ですが、ここではひとまず、マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額を6分の1に割り算するとお考えください。

たとえば、マンションが建つ土地全体の固定資産税評価額が1億円であれば「1億円÷6=1,660万円」と計算し、住宅用地の特例適用後の固定資産税評価額は1,660万円です。

なお、これ以降、住宅用地の特例を適用して6分の1に減額した固定資産税評価額を「特例適用後の評価額」と呼びます。

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1-3. マンションが建つ土地全体の課税標準額を計算する

特例適用後の評価額の計算が完了すれば、負担水準を求めつつ負担調整措置を適用させ、固定資産税を計算する基となる課税標準額を計算します。

負担水準の意味は様々ですが、この状況における負担水準とは、「マンションが建つ土地の前年度の固定資産税を計算する基となった課税標準額」を、「特例適用後の評価額」で割り算した数値であり、パーセントで表します。

たとえば、マンションが建つ土地の前年度の固定資産税を計算する基となった課税標準額が2,100万円、特例適用後の評価額が2,000万円であれば「2,100万円÷2,000万円×100=105%」と計算し、負担水準は105%です。

また、負担調整措置とは、地価が急激に上昇するなどの理由により土地の固定資産税評価額が短期間に上昇し、それに伴い課税標準額が急速に上昇しないように調整する措置です。

難解ですが、負担調整措置とは、土地の固定資産税が急激に上昇することを抑える措置とお考えください。

固定資産税の負担調整措置とは?

そして、負担調整措置による課税標準額の調整具合は、負担水準によって決定し、以下のとおりです。

負担水準が100%以上の場合
負担水準が100%以上であれば、課税標準額は特例適用後の評価額と同額です。

たとえば、特例適用後の評価額が2,000万円であれば、課税標準額は2,000万円となります。
負担水準が100%未満の場合
負担水準が100%未満であれば、マンションが建つ土地の前年度の固定資産税を計算する基となった課税標準額に、特例適用後の評価額の5%を加えた額が、課税標準額となります。

たとえば、マンションが建つ土地の前年度の固定資産税を計算する基となった課税標準額が2,000万円であり、特例適用後の評価額が2,500万円であれば「2,000万円+(2,500万円×5%=125万円)=2,125万円」と計算し、課税標準額は2,125万円です。

ただし、前年度の課税標準額に、特例適用後の評価額の5%を足し算した額が、特例適用後の評価額を上回る場合は、特例適用後の評価額が課税標準額となります。

また、マンションが建つ土地の前年度の固定資産税を計算する基となった課税標準額に、特例適用後の評価額の5%を加えた額が、特例適用後の評価額の20%を下回る場合は、特例適用後の評価額の20%が課税標準額です。

ここまでの作業により、マンションが建つ土地全体の固定資産税を計算する基となる課税標準額の計算が完了しました。

土地の固定資産税は、負担調整措置が適用されることにより、家屋の固定資産税より計算方法が複雑なため注意してください。

なお、所有するマンションが建つ土地の前年度の固定資産税を計算する基となった課税標準額は、4月ごろにご自宅に届く固定資産税の課税明細書を見れば確認できます。

東京都であれば、課税明細書の土地の欄に「固定前年度課標等」、大阪市であれば「前年度分の固定資産税の課税標準額(円)」と記された金額が、前年度の課税標準額です。

余談ですが、固定資産税をパパッと解説では、負担調整措置をわかりやすく簡単に解説するコンテンツを公開しています。

より詳しく固定資産税の負担調整措置を把握されたい方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。

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固定資産税の負担調整措置とは?(図解でわかりやすい!)

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1-4. マンションが建つ土地全体の固定資産税を計算する

マンションが建つ土地全体の固定資産税を計算する基となる課税標準額の計算が完了すれば、課税標準額に固定資産税の税率を掛け算し、マンションが建つ土地全体の固定資産税を計算します。

具体的な計算式は、以下のとおりです。

マンションが建つ土地全体の課税標準額×固定資産税の税率(主に1.4%)=マンションが建つ土地全体の固定資産税

たとえば、課税標準額が3,000万円であれば「3,000万円×1.4%=420万円」と計算し、マンションが建つ土地全体の固定資産税は420万円です。

なお、式に含まれる固定資産税の税率は主に1.4%ですが、財政難や人口が少ない市町村は、1.5%や1.6%の場合があるため注意してください。

固定資産税は標準税率が1.4%であり、市町村が独自の税率を定めることが可能です。

固定資産税の正確な税率は、そのマンションが建つ市町村の役場のホームページ内に設置されている検索窓に、「固定資産税 税率」などと入力しつつ検索することによりご確認いただけます。

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1-5. マンションが建つ土地全体の固定資産税を各戸の所有者に按分する

マンションが建つ土地全体の固定資産税が計算できれば、その税額を各戸の所有者に分割します。

分割された額が、マンションの土地の持分の固定資産税です。

ただし、税額は均等に分割されるわけではなく、各戸の所有者が所有する土地の持分の割合に応じて按分されるため注意してください。

税額は、各戸の所有者が所有する、土地の持分の割合に応じた額が按分されます。

マンションの各戸の所有者は、土地の持分を有しますが、その割合は、床面積が広い戸を所有するほど大きくなります。

たとえば、床面積が広い戸を所有する方は、土地の持分の割合が大きくなり、多くの固定資産税を負担することとなります。

反対に、床面積が狭い戸を所有する方は、土地の持分の割合が小さく、固定資産税の負担額が少なくなります。

マンションの土地の持分の割合は、床面積が広い戸の所有者ほど多くなる

具体的には、そのマンションが建つ土地全体の固定資産税を、各戸の所有者が有する「敷地権の割合」で割り算し、各戸の所有者に按分される固定資産税が決定します。

自らが所有するマンションの敷地権の割合は、登記事項証明書、または固定資産課税台帳を見れば確認できます。

登記事項証明書とは、登記簿の内容を写した書面です。

登記簿とは、土地や家屋の所有権を有する者に関する情報が記された公の台帳であり、法務省の地方支部局である法務局、または「登記ねっと」にて発行を請求できます。

以下は、法務省が公開する、マンションなどの集合住宅の登記事項証明書の見本であり、赤い線で囲んだ箇所が敷地権の割合です。

登記事項証明書を見れば、所有する土地の持分の割合を確認できる

出典:法務省

上記の見本には敷地権の割合が「4分の1」と記されていますが、その場合は、所有する土地の持分の割合は4分の1、すなわち、そのマンションが建つ土地の25%を所有することを意味します。

しかし、多くの場合、マンションの敷地権の割合は「567890分の3456」など、複雑な数字が記されています。

そして、敷地権の割合が「567890分の3456」であれば「3456÷567890×100=0.60%」と計算し、土地の持分の割合は0.60%です。

土地の持分の割合が0.60%、マンションが建つ土地全体の固定資産税が420万円であれば「420万円×0.60%=25,200円」と計算し、マンションの土地の持分の固定資産税は25,200円となります。

以上が、市町村がマンションの土地の持分の固定資産税を計算する流れであり、計算する方法です。

マンションの土地の持分の固定資産税は、ここまでご紹介した方法を用いて計算され、その税額が記された課税明細書が毎年4月ごろにご自宅に届き、同封されている納税通知書を以って納税します。

なお、敷地権の割合は、固定資産税の課税明細書に記されていることもあります。

固定資産税は地方税のため、市町村によって課税明細書に記されている事項が異なり、課税明細書に敷地権の割合が記されていることもあるため留意してください。

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まとめ - マンションの土地の固定資産税は、地方税法により納付方法が規定

マンションの土地の持分の固定資産税を計算する方法をご紹介しました。

マンションを購入すると、一戸部分と土地の持分を取得しつつ所有することとなり、その両方に固定資産税が課されます。

そして、市町村が土地の持分の固定資産税を計算する際は、まずはマンションが建つ土地全体の固定資産税を計算し、その税額が各戸の所有者に分割され、各戸の所有者が分割して負担します。

ただし、税額は均等に分割されるわけではなく、各戸の所有者が所有する土地の持分の割合に応じて按分されるため留意してください。

マンションの土地の持分の固定資産税を計算する方法は複雑であり、市町村のホームページなどにも詳細が記されていませんが、ご紹介した方法を用いて固定資産税が計算されます。

マンションの土地の持分の固定資産税を計算する方法をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、ご紹介したとおり、マンションの土地の持分の固定資産税は、土地全体の固定資産税が各戸の所有者に按分されることとなりますが、それは地方税法の第三百五十二条の二によって定められています。

地方税法とは、固定資産税や不動産取得税などに関することを定めた法律であり、同法律の第三百五十二条の二をわかりやすく簡単にご紹介すると以下のとおりです。

地方税法の第三百五十二条の二(区分所有に係る家屋の敷地の用に供されている土地等に対して課する固定資産税)
マンションなど、各戸に個別の所有者が存在する家屋が建つ土地の固定資産税は、その土地全体の固定資産税を、各戸の所有者が所有する土地の持分の割合によって按分した額を納付する義務を負う

ご紹介した内容が、マンションの土地の持分の固定資産税を計算する方法をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2022年4月

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