固定資産税で土地が毎年上がる。どこまで上がる？計算方法を解説
固定資産税で土地が毎年上がるのは、本来の税額に近づきつつあり、今後も上がることが予想されます。
土地の固定資産税が毎年上がる理由と、今後どこまで上がるか計算する方法を解説しましょう。
目次
- 1. 固定資産税で土地が毎年上がるのは、負担調整措置によるもの
- 1-1. 土地の固定資産税は課税標準額に税率を掛け算して計算する
- 1-2. 市町村が土地の固定資産税評価額を評価する方法
- 1-3. 土地の固定資産税が毎年上がる原因となる負担調整措置とは？
- 1-4. 負担調整措置は土地の都市計画税にも適用される
- 2. 固定資産税が毎年上がる土地は、どこまで税額が上がる？
- 2-1. 住宅が建つ土地の固定資産税の上限額を計算する方法
- 2-2. 更地の固定資産税の上限額を計算する方法
1. 固定資産税で土地が毎年上がるのは、負担調整措置によるもの
固定資産税で土地が毎年上がるのは、毎年少しずつ本来の税額に近づいていることが理由であり、今後も上がり続けることが予想されます。
その土地は、平成6年ごろより固定資産税が本来より安く抑えられていますが、毎年徐々に上がり、最終的には本来の税額まで上がることとなります。
土地の固定資産税は、その時価を基に計算し、土地の時価とは地価です。
ここ数年、三大都市圏では地価が多少上昇していますが、地方圏ではようやく下落が収まったといった具合であり、全国的にみれば横ばいです。
であれば、土地の固定資産税が毎年上がることはないはずですが、地価が横ばいであっても、固定資産税が上がり続ける土地が存在します。
なぜそのような土地が存在するか理解するためには、土地の固定資産税を計算する方法と、「負担調整措置」という制度を把握する必要があります。
つづいて、土地の固定資産税を計算する方法と、負担調整措置をわかりやすく解説しましょう。
1-1. 土地の固定資産税は課税標準額に税率を掛け算して計算する
固定資産税で土地が毎年上がる理由を把握するためには、まずは、土地の固定資産税を計算する方法を知らなければなりません。
土地の固定資産税は、以下のように課税標準額に税率を掛け算して計算します。
土地の固定資産税の計算方法
課税標準額（その土地の固定資産税評価額）×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの主に1.4%）＝固定資産税
課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
土地の固定資産税を計算する際の課税標準額は、軽減措置などが適用されなければ、式に記したように「その土地の固定資産税評価額」です。
土地の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その土地の「適正な時価」を意味します。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を所有するとしましょう。
であれば、軽減措置などが適用されなければ、その土地の固定資産税を計算する際の課税標準額も1,000万円となります。
課税標準額が1,000万円であれば以下のように計算し、その土地の固定資産税は14万円です。
土地の固定資産税の計算例
課税標準額（その土地の固定資産税評価額である1,000万円）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝14万円
つまり、土地の固定資産税は、その固定資産税評価額次第で税額が決定するというわけです。
したがって、市町村が土地の固定資産税評価額を評価する方法が重要となりますが、どのように評価しているのでしょうか。
- 土地の固定資産税は、課税標準額に税率を掛け算して計算する。
- 土地の固定資産税を計算する際の課税標準額は、その土地の固定資産税評価額。
- 土地の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その土地の「適正な時価」を指す。
- すなわち、土地の固定資産税は、その固定資産税評価額次第で税額が決定する。よって、市町村が固定資産税評価額を評価する方法が重要となる。
つづいて、市町村が土地の固定資産税評価額を評価する方法を解説しましょう。
なお、所有する固定資産税が毎年上がる土地の固定資産税評価額、ならびに課税標準額は、毎年4月ごろに市町村役場から届く固定資産税の課税明細書に記されています。
課税明細書に「価格」や「評価額」などの名目で記されている額が、固定資産税が毎年上がる土地の固定資産税評価額です。
また、課税明細書に「本則課税標準」や「本則課税標準額」などの名目で記されている額が、固定資産税が毎年上がる土地の課税標準額となります。
1-2. 市町村が土地の固定資産税評価額を評価する方法
土地の固定資産税は、その固定資産税評価額次第で税額が決定します。
よって、市町村が土地の固定資産税評価額を評価する際は、全国で統一された方法を用いるべきです。
各市町村が独自の方法を用いれば、市町村によって固定資産税評価額、ならびに固定資産税にばらつきが発生することとなります。
その状況は、税の公平性が失われています。
たとえば、A市とB市に立地条件が同じ土地があったとしましょう。
であれば、固定資産税評価額、ならびに固定資産税は同額であるべきです。
しかし、平成5年ごろまでは、市町村によって固定資産税評価額の評価方法が異なりました。
これにより、立地条件が同じ土地であっても固定資産税評価額、ならびに固定資産税が異なるという、税の公平性が失われた状況が発生していたのです。
したがって、平成6年ごろより、全ての市町村が統一された方法を用いて土地の固定資産税評価額を評価することとなりました。
具体的には、その土地と立地条件が類似する標準地の公示地価の70%程度と評価することとなります。
公示地価とは、国土交通省が毎年公示する、全国約2万6,000箇所の標準地と呼ばれる地点の1㎡あたりの正常な価格です。
正常な価格とは、その土地が売買される際に設定されると考えられる価格であり、売り主の売り急ぎや、買い主の買い進みなどの事情を加味しない価格です。
毎年3月ごろになるとニュースで「今年の地価が公示され、全国1位は東京の山野楽器銀座本店であり、5,000万円でした」などと報道されますが、あの価格が公示地価です。
山野楽器銀座本店が建つ土地は「中央5－22」という標準地であり、公示地価（すなわち1㎡あたりの正常な価格）は5,000万円にもなります。
公示地価1位でお馴染みの山野楽器銀座本店
そして、平成6年ごろより、各市町村が土地の固定資産税評価額を評価する際は、立地条件が類似する標準地の公示地価の70%程度と評価することとなります。
たとえば、公示地価が10万円である「標準地A」と立地条件が類似する土地があったとしましょう。
であれば、その土地の1㎡あたりの固定資産税評価額は、10万円の70%である7万円と評価されるといった具合です。
全国の市町村が公示地価を基に土地の固定資産税評価額を評価すれば、固定資産税評価額にばらつきが出ることが抑えられます。
固定資産税評価額にばらつきが出ることが抑えられれば、固定資産税にばらつきが出ることも抑えられ、税の公平性が保たれます。
しかしながら、固定資産税評価額の評価方法の統一により、固定資産税評価額が急激に高くなる土地が表れました。
これまでとは異なる方法で固定資産税評価額を評価することとなったのですから、それは当然です。
固定資産税評価額が急激に高くなれば、固定資産税評価額を課税標準額として税額を計算する土地の固定資産税は短期間に大きく上がります。
それでは土地所有者の税負担が重くなり、固定資産税を納めることができません。
これを理由に、全ての土地には「負担調整措置」が適用されることとなりました。
つづいて、負担調整措置をわかりやすく解説しましょう。
1-3. 土地の固定資産税が毎年上がる原因となる負担調整措置とは？
平成6年ごろより、各市町村は公示地価を基に土地の固定資産税評価額を評価することとなりました。
これにより、固定資産税評価額が急激に高くなる土地が現れます。
固定資産税評価額が急激に高くなれば、課税標準額、ならびに固定資産税が短期間に大きく上がることとなり、土地所有者の税負担が重くなります。
これを解消するために、全ての土地には負担調整措置が適用されることとなりました。
負担調整措置とは、土地所有者の税負担を軽減する措置です。
全ての土地には申告不要で負担調整措置が適用され、固定資産税評価額が急激に高くなっても、課税標準額はゆっくりと上がるように調整されます。
そうなれば、課税標準額に税率を掛け算して計算する土地の固定資産税もゆっくりと上がることとなり、土地所有者の税負担が軽減されます。
そして、固定資産税が毎年上がる土地は、平成6年ごろの評価方法の統一により、固定資産税評価額が急激に高くなった土地です。
その土地は、平成6年ごろに固定資産税評価額が急激に高くなったものの、負担調整措置により課税標準額、ならびに固定資産税がゆっくりと上がるように調整され続けています。
つまり、その土地に課されている固定資産税は、本来の税額より安いというわけです。
しかし、その土地の固定資産税は、毎年上がると共に、徐々に本来の税額に近づいています。
これを理由に、その土地の固定資産税は、本来の税額に至るまで今後も毎年上がることが予想されます。
その土地に課される本来の固定資産税、すなわち固定資産税の上限は、この記事の「2. 固定資産税が毎年上がる土地は、どこまで税額が上がる？」にてご紹介する方法を用いて計算することが可能です。
1-4. 負担調整措置は土地の都市計画税にも適用される
固定資産税が毎年上がる土地は、負担調整措置により固定資産税が安く抑えられていますが、都市計画税も安く抑えられています。
都市計画税とは、主に市街化区域に位置する土地や建物の所有者に課される税金です。
市街化区域とは、既に市街地である区域、または今後10年以内に市街化が図られる区域を指します。
全ての市街化区域ではありませんが、多くの市街化区域の土地や建物には、固定資産税に加えて都市計画税も課されます。
そして、負担調整措置により固定資産税が安く抑えられている土地を所有し、その土地に都市計画税も課されているのであれば、都市計画税も安く抑えられています。
都市計画税も固定資産税と同じく今後も毎年上がることが予想され、最終的には本来の税額まで上がることとなります。
所有する土地に都市計画税が課されているか否かは、毎年4月ごろに届く固定資産税の課税明細書を見れば確認することが可能です。
課税明細書に都市計画税の税額が記されていれば、その土地には都市計画税も課されています。
2. 固定資産税が毎年上がる土地は、どこまで税額が上がる？
固定資産税で土地が毎年上がるのは、平成6年ごろから税額が安く抑えられていることが理由であり、今後も上がり続け、最終的には本来の税額まで上がることとなります。
ここで気になるのが、どこまで固定資産税が上がるか、本来の税額はいくらかという点です。
ここからは、固定資産税が毎年上がる土地にかかる本来の固定資産税、すなわち税額の上限を計算する方法を解説しましょう。
なお、本来の固定資産税を計算するためには、いくつかのデータを揃える必要があります。
揃えるべきデータは、「住宅が建つ土地」と「更地」によって異なり、以下のとおりです。
本来の固定資産税を計算するために必要なデータ
| 土地の状況 | 必要なデータ |
|---|---|
| 住宅が建つ土地 | 固定資産税評価額、敷地面積、その土地に建つ住宅の床面積 |
| 更地 | 固定資産税評価額 |
上記の各データは、毎年4月ごろにご自宅に届く固定資産税の課税明細書に記されています。
課税明細書に「価格」や「評価額」などの名目で記されている額が、その土地の固定資産税評価額（市町村によって評価された、その土地の「適正な時価」）です。
また、「地積」などの名目で記されている額が敷地面積であり、「床面積」などの名目で記されている額がその土地に建つ住宅の床面積となります。
固定資産税が毎年上がる土地を所有し、どこまで税額が上がるか、本来の固定資産税を計算する際は、まずは課税明細書をご用意ください。
2-1. 住宅が建つ土地の固定資産税の上限額を計算する方法
住宅が建つ土地にかかる本来の固定資産税を計算するためには、はじめに、その土地の1㎡あたりの固定資産税評価額を計算する必要があります。
1㎡あたりの固定資産税評価額は、その土地の固定資産税評価額を敷地面積で割り算すれば計算できます。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円、敷地面積が300㎡であれば以下のように計算し、1㎡あたりの固定資産税評価額は3万3,333円です。
1㎡あたりの固定資産税評価額の計算例
1,000万円（その土地の固定資産税評価額）÷300㎡（敷地面積）＝3万3,333円
つぎに、その土地の「小規模住宅用地」「一般住宅用地」「その他の部分」の面積を把握してください。
小規模住宅用地は、その土地の200㎡までの部分です。
一般住宅用地は、200㎡を超える、その土地に建つ住宅の床面積の10倍までの部分となります。
その他の部分は、小規模住宅用地と一般住宅用地以外の部分です。
小規模住宅用地、一般住宅用地、その他の部分とは？
| 名称 | どこを指す？ |
|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡までの部分 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える、その土地に建つ住宅の床面積の10倍までの部分 |
| その他の部分 | 小規模住宅用地、一般住宅用地以外の部分 |
最後に、小規模住宅用地、一般住宅用地、その他の部分の固定資産税を個別に計算して合計します。
その答えが本来の固定資産税額であり、固定資産税が毎年上がる土地は、そこまで税額が毎年上がることとなります。
計算方法は、以下のとおりです。
小規模住宅用地の固定資産税の計算方法
課税標準額（1㎡あたりの固定資産税評価額の6分の1×小規模住宅用地の面積）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝小規模住宅用地の固定資産税
一般住宅用地の固定資産税の計算方法
課税標準額（1㎡あたりの固定資産税評価額の3分の1×一般住宅用地の面積）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝一般住宅用地の固定資産税
その他の部分の固定資産税の計算方法
課税標準額（1㎡あたりの固定資産税評価額の70%×その他の部分の面積）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝その他の部分の固定資産税
留意点
所有する土地が200㎡以下であれば、小規模住宅用地のみの固定資産税を計算してください
また、その土地が市街化区域に位置し、都市計画税も課されているのであれば、本来の都市計画税額も計算する必要があります。
都市計画税の計算方法も小規模住宅用地、一般住宅用地、その他の部分によって異なり、以下のとおりです。
小規模住宅用地の都市計画税の計算方法
課税標準額（1㎡あたりの固定資産税評価額の3分の1×小規模住宅用地の面積）×都市計画税の税率（主に0.3%）＝小規模住宅用地の都市計画税
一般住宅用地の都市計画税の計算方法
課税標準額（1㎡あたりの固定資産税評価額の3分の2×一般住宅用地の面積）×都市計画税の税率（主に0.3%）＝一般住宅用地の都市計画税
その他の部分の都市計画税の計算方法
課税標準額（1㎡あたりの固定資産税評価額の70%×その他の部分の面積）×都市計画税の税率（最高で0.3%）＝その他の部分の都市計画税
留意点
所有する土地が200㎡以下であれば、小規模住宅用地のみの都市計画税を計算してください
上記の方法で小規模住宅用地、一般住宅用地、その他の部分の都市計画税を合計し、先に計算した本来の固定資産税額と合計してください。
その答えが、固定資産税と都市計画税の両方が課されている土地の本来の税額であり、そこまで税額が毎年上がることとなります。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円、敷地面積が300㎡、1㎡あたりの固定資産税評価額が3万3,333円、その土地に建つ住宅の床面積が75㎡であり、固定資産税と都市計画税の両方が課されている土地を所有するとしましょう。
であれば、その土地の200㎡までの部分が小規模住宅用地、200㎡を超える300㎡までの部分は一般住宅用地となり、以下のように計算して本来の税額は4万4,400円であり、そこまで税額が毎年上がることとなります。
小規模住宅用地の固定資産税と都市計画税の計算例
・課税標準額（3万3,333円の6分の1×200㎡＝111万1,100円）×固定資産税の税率（1.4%）＝1万5,555.4円（固定資産税）
・課税標準額（3万3,333円の3分の1×200㎡＝222万2,200円）×都市計画税の税率（0.3%）＝6,666.6円（都市計画税）
一般住宅用地の固定資産税と都市計画税の計算例
・課税標準額（3万3,333円の3分の1×100㎡＝111万1,100円）×固定資産税の税率（1.4%）＝1万5,555.4円（固定資産税）
・課税標準額（3万3,333円の3分の2×100㎡＝222万2,200円）×都市計画税の税率（0.3%）＝6,666.6円（都市計画税）
総合計
1万5,555.4円（小規模住宅用地の固定資産税）＋6,666.6円（小規模住宅用地の都市計画税）＋1万5,555.4円（一般住宅用地の固定資産税）＋6,666.6円（一般住宅用地の都市計画税）＝4万4,400円（総合計）
ちなみに、固定資産税の正確な計算方法、および概略は「総務省：固定資産税の概要」にてご確認いただけます。
2-2. 更地の固定資産税の上限額を計算する方法
固定資産税が毎年上がる更地は、負担調整措置により税額が抑えられている土地であり、最終的には本来の額まで毎年上がることとなります。
更地の本来の固定資産税は、以下のように計算します。
更地の固定資産税の計算方法
課税標準額（その土地の固定資産税評価額の70%など）×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの主に1.4%）＝固定資産税
上記の式で計算した答えが、固定資産税が毎年上がる更地にかかる本来の固定資産税額、すなわち税額の上限です。
また、その更地に都市計画税も課されている場合は、負担調整措置により都市計画税額も抑えられています。
そして、都市計画税も固定資産税と同じく、本来の税額まで毎年上がることとなります。
よって、固定資産税と都市計画税の両方が課される更地を所有し、その税額が毎年上がるのであれば、本来の都市計画税も計算しつつ固定資産税と合計しなければなりません。
更地の本来の都市計画税は、以下のように計算します。
更地の都市計画税の計算方法
課税標準額（その土地の固定資産税評価額の70%など）×都市計画税の税率（市町村によって異なるものの最高で0.3%）＝都市計画税
たとえば、固定資産税が毎年上がる、固定資産税評価額が1,000万円の更地を所有するとしましょう。
その土地は、固定資産税と都市計画税の両方が課されています。
であれば以下のように計算し、本来の固定資産税は9万8,000円、本来の都市計画税は2万1,000円、合計11万9,000円であり、そこまで税額が毎年上がることとなります。
固定資産税の計算例
課税標準額（その更地の固定資産税評価額である1,000万円の70%の700万円）×1.4%＝9万8,000円
都市計画税の計算例
課税標準額（その更地の固定資産税評価額である1,000万円の70%の700万円）×0.3%＝2万1,000円
合計
9万8,000円（固定資産税）＋2万1,000円（都市計画税）＝11万9,000円
まとめ
固定資産税で土地が毎年上がる理由を解説しました。
固定資産税が毎年上がる土地は、平成6年ごろの固定資産税評価額の評価方法の統一により、固定資産税評価額が急激に高くなった土地です。
その後、その土地には負担調整措置が適用され、課税標準額、ならびに固定資産税が徐々に高くなるように調整されています。
つまり、固定資産税が毎年上がる土地は、毎年税額が上がっているものの、それでも本来の税額より安く抑えられているというわけです。
そして、その土地の固定資産税は、最終的には本来の税額まで上がり続けることとなります。
ご紹介した内容が、皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
記事公開日：2025年1月
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