固定資産税で家屋の評価額が下がらないのはなぜ？その理由を解説
固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、評価額の見直しは三年に一度であること、物価高により建築費が高騰していることなどが理由です。
家屋の評価額と、家屋の固定資産税が下がらない理由を解説しましょう。
目次
- 1. 固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、建築費の高騰などが理由
- 1-1. 固定資産税で家屋の評価額が下がるのは、三年に一度のみ
- 1-2. 固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、建築費が高騰しているため
- 1-3. 1㎡あたりの建築費が高額な木造家屋は、評価額が下がりにくい
- 1-4. マンションなど非木造家屋は、評価額が下がりにくい
- 2. 家屋の固定資産税が下がらないのは、評価額が下がらないため
- まとめ - 土地の評価額は、周辺の地価に応じて変動する
1. 固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、建築費の高騰などが理由
固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、下がるのは三年に一度のみであることや、物価高により建築費が高騰していることが理由です。
また、新築時の1㎡あたりの建築費が高額であったことや、マンションなど非木造家屋であることも理由となります。
つづいて、固定資産税で家屋の評価額が下がらない理由の詳細を解説しましょう。
家屋の評価額が何年でどの程度まで下がるかなども解説するため、ぜひお読みください。
1-1. 固定資産税で家屋の評価額が下がるのは、三年に一度のみ
固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、三年に一度の基準年度のみに見直しが行われることが理由の一つです。
基準年度とは、昭和三十三年度から起算して三年度毎の年を指し、最近では令和三年度、令和六年度、令和九年度、令和十二年度です。
基準年度の翌年を第二年度、第二年度の翌年を第三年度と呼びます。
家屋の評価額は基準年度のみに見直され、それ以外の年度、すなわち第二年度と第三年度は基準年度の額に据え置かれます。
基準年度のみに評価額が見直されるのは、日本には約6千万棟の家屋が存在し、それらの評価額を毎年見直しては課税コストがかかるためとのことです。
ただし、減築など、評価額が下がる要因となることが行われた場合は、基準年度以外の年度であっても評価額が見直されます。
よって、減築などを行ったものの評価額が下がらない場合は、市町村役場に連絡をして評価額の見直しを依頼してください。
なお、評価額が下がることを行って評価額が下がるのは、その年度の翌年度となります。
たとえば、令和六年度に減築を行ったのであれば、令和七年度から評価額が下がるといった具合です。
1-2. 固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、建築費が高騰しているため
固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、物価高により建築費が高騰していることが理由の一つです。
家屋の評価額の計算方法は複雑ですが、簡単にご紹介すると以下のようになります。
家屋の評価額の計算方法（簡単版）
再建築費－築年数が経過することにより目減りした価値＝家屋の評価額
家屋の評価額は、基準年度の度に上記の方法を用いて計算しつつ評価され直します。
計算方法に含まれる再建築費とは、その家屋と同一の家屋を同一の場所に、直近三年以内などに新築する際に必要となる資材費と労務費、設計費、建築会社が得る利益の合計です。
「直近三年以内などに」という箇所がポイントであり、最近は物価高により資材費が高騰し、再建築費が以前より大幅に高くなっています。
たとえば、令和三年度時点での再建築費が2,000万円であった家屋であれば、令和六年度時点での再建築費は2,500万円まで上がっているといった具合です。
一方、式に含まれる「築年数が経過することにより目減りした価値」は、築年数が経過した家屋の評価額を計算する際ほど大きくなります。
例を挙げると、築5年の家屋の評価額を計算する際は再建築費の30%などに、築10年であれば40%などに、築15年であれば50%などに、築20年であれば60%などになるといった具合です。
これを理由に、物価水準が安定し、再建築費が同等の状態が続けば、家屋の評価額は築年数が経過すると共に徐々に下がります。
しかし、先述のとおり、最近は再建築費が以前より大幅に高くなり、その上がり具合は「築年数が経過することにより目減りした価値」が大きくなる程度をはるかに上回ります。
よって、最近は固定資産税の家屋の評価額が下がらないという状況が発生しています。
ちなみに、当サイト「固定資産税をパパッと解説」では、建築費の高騰により家屋の評価額が下がらない理由の詳細を解説する記事を公開しています。
家屋の評価額が下がらないと戸惑う方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
お役立ち記事
固定資産税が下がるタイミングはいつ？ - 物価高で下がりません
1-3. 1㎡あたりの建築費が高額な木造家屋は、評価額が下がりにくい
木造家屋を所有し、その固定資産税の評価額が下がらないのであれば、新築時の1㎡あたりの建築費が高額であったため下がりにくい可能性があります。
家屋の評価額は、再建築費が以前と変わらない状況が続けば、築年数が経過すると共に徐々に下がります。
下がるのは、木造や鉄筋コンクリート造などの構造を問わず、新築時の約20%までです。
ただし、木造家屋は、1㎡あたりの再建築費（すなわち、同一の家屋を新築するために必要となる1㎡あたりの建築費）が高額なほど下がるのに年数がかかります。
具体的には、1㎡あたりの再建築費が6万円程度未満であれば、最短15年で評価額が約20%まで下がります。
1㎡あたりの再建築費が6万円程度以上9万円程度未満であれば、最短20年で評価額が約20%まで下がります。
1㎡あたりの再建築費が9万円程度以上14万円程度未満であれば、最短25年で評価額が約20%まで下がります。
1㎡あたりの再建築費が14万円程度以上であれば、最短35年で評価額が約20%まで下がります。
木造家屋の評価額が約20%まで下がる年数
| 1㎡あたりの再建築費 | 評価額が下がる年数 |
|---|---|
| 6万円程度未満 | 最短15年 |
| 6万円程度以上9万円程度未満 | 最短20年 |
| 9万円程度以上14万円程度未満 | 最短25年 |
| 14万円程度以上 | 最短35年 |
※ いずれも再建築費が以前と変わらない状況が続いた場合の年数
最近は物価高により資材費が高騰し、再建築費が大幅に高くなっていますが、物価高になる前から家屋の1㎡あたりの再建築費は高くなる傾向がありました。
それは、導入される建材や設備のグレードが上がっていることが理由です。
したがって、築年数が浅い木造家屋の多くは、評価額が下がるのに最短でも35年を要する可能性が大きいといえるでしょう。
木造家屋を所有しつつ評価額が下がらないのであれば、導入されている建材や設備のグレードをご確認ください。
ちなみに、家屋の評価額は新築時の約20%まで下がりますが、その時点の固定資産税は新築時の約25%となります。
1-4. マンションなど非木造家屋は、評価額が下がりにくい
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションなど、非木造家屋を所有しつつ評価額が下がらないのであれば、その構造により下がりにくくなっています。
家屋の評価額は、最後は新築時の約20%まで下がりますが、下がる年数は木造や鉄筋コンクリート造などの構造によって異なります。
木造家屋は1㎡あたりの再建築費によって下がる年数が異なり、最短15年や20年、25年、35年などで約20%まで下がります。
これに対して、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は、1㎡あたりの再建築費を問わず約20%まで下がるのに最短で60年を要します。
60年といえば半世紀以上であり、住宅ローンを2回完済できる程度の年数です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の評価額が下がりにくいのは、それらの構造は耐久性に優れ、時価が下がりにくいことが理由です。
固定資産税における家屋の評価額は、市町村によって評価された、その家屋の「適正な時価」を意味しています。
木造は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造より耐久性が劣ります。
これは、木造は時価が早く下がることを意味し、評価額も早く下がります。
一方、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は、木造より耐久性に優れます。
これは、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は時価が下がりにくいことを意味し、評価額も下がりにくくなります。
マンションは評価額が下がりにくいといわれますが、それは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であり、耐久性に優れ時価が下がりにくいことが理由です。
ちなみに「総務省：固定資産税の概要」では、固定資産税のあらましなどをご確認いただけます。
2. 家屋の固定資産税が下がらないのは、評価額が下がらないため
家屋の固定資産税が下がらないのは、その評価額が下がらないことが理由です。
家屋の固定資産税は、以下のように計算します。
家屋の固定資産税の計算方法
課税標準額（市町村によって評価された、その家屋の評価額）×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの主に1.4%）＝固定資産税
式には、課税標準額という言葉が含まれます。
課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
家屋の固定資産税を計算する際の課税標準額は、式に記したように「市町村によって評価された、その家屋の評価額（これ以降「評価額」と略します）」です。
家屋には引き渡し価格や売買価格がありますが、それらの額は売り主と買い主の希望により決定し、本来の価値より高く、または低く設定されることがあります。
そのように売り主と買い主の希望により決定する額を基に固定資産税を計算しては、税の公平性が保たれません。
よって、家屋の固定資産税は、市町村によって公平に評価された評価額を課税標準額として税額を計算します。
たとえば、評価額が1,500万円であれば以下のように計算し、その家屋の固定資産税は21万円です。
家屋の固定資産税の計算例
課税標準額（評価額である1,500万円）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝21万円
つまり、家屋の固定資産税は、評価額次第で税額が決定するというわけです。
したがって、家屋の固定資産税が下がらないのは評価額が下がっていないことを意味しますが、評価額が下がらない理由は、主に以下の4つです。
- 評価額が見直されるのは三年に一度のみのため
- 家屋は築年数が経過すると共に徐々に劣化するため、その評価額が定期的に見直されますが、見直されるのは令和六年度、令和九年度、令和十二年度など、三年に一度の「基準年度」と呼ばれる年度のみです。それ以外の年度の評価額は、前の基準年度の額に据え置かれます。
- 物価高により建築費が高騰しているため
- 家屋の評価額は、再建築費（その家屋と同一の家屋を直近三年以内などに新築するために必要となる資材費と労務費など）を基に計算されます。最近は物価高により資材費が高騰し、再建築費が以前より高くなり、評価額が下がりにくくなっています。
- 新築時の1㎡あたりの建築費が高額であったため
- 木造家屋の評価額は、1㎡あたりの再建築費が高額なほど下がるのに年数がかかります。よって、1㎡あたりの再建築費、すなわち新築時の1㎡あたりの建築費が高額であった木造家屋は評価額が下がりにくくなります。
- マンションなど非木造家屋であるため
- 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は、木造家屋より評価額が下がるのに年数がかかります。よって、それらの構造のマンションを所有する場合は、家屋の評価額が下がりにくくなります。
上記4つの理由の詳細は、本記事の「1.固定資産税で家屋の評価額が下がらないのは、建築費の高騰などが理由」にてご確認いただけます。
なお、所有する家屋の評価額は、毎年4月ごろにご自宅に届く固定資産税の課税明細書に「価格」や「評価額」などの名目で記されています。
まとめ - 土地の評価額は、周辺の地価に応じて変動する
固定資産税で家屋の評価額、および家屋の固定資産税が下がらない理由を解説しました。
家屋の評価額が下がらないのは、評価額が見直されるのは基準年度のみであること、物価高により建築費が高騰していること、1㎡あたりの再建築費が高額であること、非木造家屋であることが主な理由です。
家屋の固定資産税が下がらないのは、評価額が下がらないことが理由であり、評価額が下がらない理由は先述のとおりです。
固定資産税で家屋の評価額が下がらない、家屋の固定資産税が下がらないと戸惑う方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。
なお、本記事でご紹介したとおり、家屋の評価額は物価水準が安定していれば築年数が経過すると共に徐々に下がります。
一方、家屋が建つ土地の評価額は、家屋の築年数が経過することでは下がらず、周辺の地価に応じて変動し続けます。
地価が上がれば土地の評価額も上がり、地価が下がれば評価額も下がるといった具合です。
ご紹介した内容が、皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
記事公開日：2025年2月
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