固定資産税は何年で下がる？
住宅の固定資産税は、木造であれば15年から35年をかけて、鉄骨鉄筋コンクリート造であれば半世紀以上である60年をかけて徐々に下がります。
一戸建てなどの木造や鉄骨造、マンションなどの鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税が何年で下がるかご紹介しましょう。
なお、ご紹介するのは住宅の固定資産税が下がる年数であり、店舗や事務所などには該当しないため留意してください。
目次
- 1. 一戸建ての固定資産税は15年から35年で下がる
- 2. マンションの固定資産税は60年で下がる
- 3. 鉄骨造の固定資産税は20年から40年で下がる
- 4. 都市計画税は何年で下がる？
- 5. 固定資産税が下がるタイミング
1. 一戸建ての固定資産税は15年から35年で下がる
一戸建てなどの木造家屋の固定資産税は、早ければ15年をかけて、遅ければ35年をかけて新築時の20%程度まで徐々に下がります。
20%程度まで下がればそれよりは下がらず、家屋として機能する限り永遠に固定資産税が課されます。
15年から35年というと開きがありますが、その木造家屋が新築された時点における、1平方メートルあたりの再建築費によって下がる年数が決定します。
再建築費とは、その家屋と同一の家屋を同一の場所に新築するために必要となる材料費と労務費などの合計であり、高額な費用をかけて新築された家屋ほど高くなるのが通例です。
そして、新築時における1平方メートルあたりの再建築費が安価であれば15年をかけて、高額であれば35年をかけて新築時の20%程度まで固定資産税が徐々に下がることとなります。
つづいて、築年数が経過すると共に、木造家屋の固定資産税がどのように下がるかご紹介しましょう。
なお、木造家屋の固定資産税は15年から35年をかけて下がりますが、下がるのは家屋の固定資産税のみのため留意してください。
一戸建てを所有すると、一部例外を除き家屋と土地を所有することとなり、それぞれに固定資産税が課されますが、土地の固定資産税は築年数が経過することでは下がりません。
家屋が建つ土地の固定資産税は周辺の地価に応じて変動し、地価が上がれば税額も上がり、地価が下がれば一部例外を除き税額も下がります。
1-1. 一戸建ての固定資産税が下がる程度
築年数が経過することにより木造家屋の固定資産税が下がる程度は、総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」に記されている、「別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表」にて確認することが可能です。
以下が同表です。
別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表
※ 出典：総務省「固定資産税の概要」
表の見方が難解ですが、赤い線で区切った一番左の列には、新築時の1平方メートルあたりの再建築費が5万5,120円程度未満であった木造家屋の固定資産税が下がる程度が記されています。
具体的には、赤い下線が引かれた「経過年数」と「経年減点補正率」という項目を見ることにより、築年数が経過すると共に固定資産税が下がる程度を確認することが可能です。
たとえば、赤い線で区切った一番左の列の経過年数が10の箇所の経年減点補正率は、以下のように0.41です。
これは、新築時の1平方メートルあたりの再建築費が5万5,120円程度未満であった木造家屋の固定資産税は、築10年で41%程度まで下がることを意味します。
また、赤い線で区切った一番左の列の経過年数が15の箇所の経年減点補正率は以下のように0.20であり、それ以降の経過年数が記されていません。
これは、新築時の1平方メートルあたりの再建築費が5万5,120円程度未満であった木造家屋の固定資産税は、築15年で新築時の20%程度まで下がり、それよりは下がらないことを意味します。
同様に、赤い線で区切った左から二番目の列には、新築時の1平方メートルあたりの再建築費が5万5,120円程度以上8万6,320円程度未満であった木造家屋の固定資産税が下がる程度が記されています。
赤い線で区切った左から三番目の列には、新築時の1平方メートルあたりの再建築費が8万6,320円程度以上13万3,120円程度未満であった木造家屋の固定資産税が下がる程度が記されています。
赤い線で区切った一番右の列には、新築時の1平方メートルあたりの再建築費が13万3,120円程度以上であった木造家屋の固定資産税が下がる程度が記されています。
新築時の再建築費は「建築費」や「販売価格」より低い
木造家屋の固定資産税は、新築時における1平方メートルあたりの再建築費によって何年で下がるか決定しますが、新築時の再建築費は、新築時の建築費や販売価格を指すわけではないため留意してください。
新築時の再建築費は、建築費や販売価格より低くなるのが通例です。
どの程度低くなるかは物件によって大きく異なりますが、正確な根拠はないものの、新築時の再建築費は建築費の60%程度、建築費は販売価格の60%程度になるといわれます。
たとえば、家屋の部分の販売価格が3,000万円である建売があったとしましょう。
その家屋の建築費は、販売価格である3,000万円の60%の1,800万円程度、再建築費は1,800万円の60%程度である1,080万円程度になるといった具合です。
再建築費と聞くと建築費や販売価格をイメージしますが、再建築費は建築費や販売価格より大幅に低くなるのが通例です。
2. マンションの固定資産税は60年で下がる
マンションなど、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税は、60年をかけて新築時の20%程度まで下がります。
20%程度まで下がればそれよりは下がらず、家屋として機能する限り永遠に固定資産税が課されます。
また、築年数が経過することにより下がるのは、一戸部分の固定資産税のみです。
マンションを購入すると、一部例外を除き「一戸部分」と「土地の持ち分（敷地権）」を所有することとなり、それぞれに固定資産税が課されますが、土地の持ち分の固定資産税は築年数が経過することでは下がらず、周辺の地価に応じて変動します。
地価が上昇すれば土地の持ち分の固定資産税は上がり、地価が下がれば、一部例外を除き固定資産税は下がるといった具合です。
築年数が経過することにより、マンションなどの鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税が下がる程度は、総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」に記されている「別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表」にて確認することが可能です。
以下が同表であり、赤い線で囲まれた列にご注目ください。
別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表
※ 出典：総務省「固定資産税の概要」
赤い線で囲まれた列には「経過年数」と「経年減点補正率」という項目がありますが、経過年数が築年数であり、経年減点補正率が固定資産税が下がる大まかな割合です。
たとえば、経過年数が10の箇所の経年減点補正率は0.6386ですが、それは築10年で新築時の63.86%程度まで固定資産税が下がることを意味します。
また、経過年数が20の箇所の経年減点補正率は0.5509ですが、それは築20年で新築時の55.09%程度まで固定資産税が下がることを意味します。
以下は「別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表」から鑑みた、築年数が経過することにより鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税が下がる程度をまとめた表です。
| 築年数 | 下がる程度 |
|---|---|
| 築10年 | 新築時の63.86%程度 |
| 築20年 | 新築時の55.09%程度 |
| 築30年 | 新築時の46.32%程度 |
| 築40年 | 新築時の37.54%程度 |
| 築50年 | 新築時の28.77%程度 |
| 築60年 | 新築時の20%程度（これよりは下がらない） |
※ 下がるのは一戸部分の固定資産税のみ
なお、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の一戸建てがありますが、それらの一戸建ては、やはり固定資産税が下がるのに60年を要するため留意してください。
家屋の固定資産税は、一戸建てであれば15年で下がる、マンションであれば60年で下がるなどの概念はなく、構造と用途によって何年で下がるか決定します。
木造住宅であれば15年から35年をかけて、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅であれば60年をかけて固定資産税が下がるといった具合です。
2-1. マンションの固定資産税が下がりにくい理由
一戸建てなどの木造家屋の固定資産税は、15年から35年で固定資産税が下がります。
これに対して、マンションなどの鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税は、60年をかけて固定資産税が下がります。
60年といえば半世紀以上ですが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税が下がりにくい理由は、家屋の固定資産税を計算する仕組みにあります。
家屋の固定資産税は、その家屋の時価を基に計算し、時価が高いほど税額が高くなります。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は木造より耐久性に優れるため、時価が下がりにくいと市町村からみなされます。
よって、主に鉄筋コンクリート造であるマンションは、主に木造である一戸建てより固定資産税が下がるのに時間がかかります。
3. 鉄骨造の固定資産税は20年から40年で下がる
住宅である鉄骨造の固定資産税は、骨格材の肉厚が3mm以下であれば20年、3mm超4mm以下であれば30年、4mm超であれば40年をかけて新築時の20%程度まで下がります。
一般的な鉄骨造である家屋の骨格材の肉厚は2.3mmとのことですから、多くの鉄骨造は20年で固定資産税が下がるといえるでしょう。
ただし、下がるのは家屋の固定資産税のみであり、鉄骨造の家屋が建つ土地の固定資産税は築年数が経過することでは下がらず、周辺の地価に応じて変動します。
鉄骨造の固定資産税が築年数に応じて下がる程度は、総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」に記されている、「別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表」にて確認することが可能です。
以下が同表であり、赤い線で囲まれた各列に鉄骨造の固定資産税が下がる程度が記されています。
別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表
※ 出典：総務省「固定資産税の概要」
赤い線で囲まれた一番右の列には、骨格材の肉厚が3mm以下の鉄骨造の固定資産税が下がる程度が記されています。
たとえば、赤い線で囲まれた一番右の列の経過年数が10の箇所の経年減点補正率は、以下のように0.4941です。
これは、骨格材の肉厚が3mm以下の鉄骨造の固定資産税は、築10年で新築時の49.41%程度まで下がることを意味します。
また、赤い線で囲まれた一番右の列の経過年数が20の箇所の経年減点補正率は以下のように0.2000であり、経過年数が20を超える経年減点補正率が記されていません。
これは、骨格材の肉厚が3mm以下の鉄骨造の固定資産税は、築20年で新築時の20%程度まで下がり、それよりは下がらないことを意味します。
同様に、赤い線で囲まれた列の右から2番目の列には、骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の鉄骨造の固定資産税が下がる程度が記されています。
同じく、赤い線で囲まれた列の一番左の列には、骨格材の肉厚が4mm超の鉄骨造の固定資産税が下がる程度が記されています。
4. 都市計画税は何年で下がる？
市街化区域の家屋には都市計画税が課されますが、都市計画税が下がる年数も固定資産税と同じであり、木造は15年から35年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は60年、鉄骨造は20年から40年で下がります。
既に市街地である区域、または今後10年以内に市街化が図られる区域を「市街化区域」と呼びます。
そして、多くの市町村は、市街化区域に位置する家屋や土地の所有者に都市計画税を課します。
都市計画税が下がる年数も固定資産税と同じです。
また、家屋が建つ土地の固定資産税は、家屋の築年数が経過することでは下がりませんが、その点も変わりません。
家屋が建つ土地の都市計画税は周辺の地価に応じて変動し、地価が上がれば税額も上がり、地価が下がれば、一部例外を除き税額も下がります。
ちなみに当サイト「固定資産税をパパッと解説」では、都市計画税をわかりやすく解説し、税収の使い道などもご紹介するコンテンツを公開中です。
都市計画税が何年で下がるかなど気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
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5. 固定資産税が下がるタイミング
家屋は築年数が経過することにより固定資産税が下がりますが、更地は住宅が完成したタイミングで、土地は地価が下がるタイミングなどで固定資産税が下がります。
ここからは、家屋や土地の固定資産税が下がるタイミングをご紹介しましょう。
5-1. 更地は住宅が完成したタイミングで固定資産税が下がる
更地は、住宅が完成した年の翌年の1月1日のタイミングで「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用され、固定資産税が下がります。
同特例は、住宅が建つ土地の固定資産税が軽減される特例であり、1月1日の時点で住宅が建つ土地に適用され、適用されれば、その年の固定資産税が安くなります。
そもそも土地の固定資産税は、以下のように計算します。
土地の固定資産税の計算式
課税標準額×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの主に1.4%）＝固定資産税
式に含まれる課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が同じことがあれば、違うこともあります。
更地の固定資産税を計算する際の課税標準額は、「負担調整措置」という措置が適用されることにより、その土地の固定資産税評価額の70%が上限です。
土地の固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその土地の適正な時価であり、土地によって異なるものの、おおむね売買価格の70%程度になるのが通例となっています。
たとえば、売買価格が1,000万円の土地であれば、固定資産税評価額は700万円程度になるといった具合です。
固定資産税評価額が700万円の更地であれば以下のように計算し、固定資産税は6万8,600円です。
更地の固定資産税の計算例
700万円（固定資産税評価額）×70%×1.4%（固定資産税の税率）＝6万8,600円
しかし、その更地に住宅を建てることにより「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されれば、住宅が完成した年の翌年の1月1日を迎えたタイミングで、固定資産税評価額の6分の1などが課税標準額となります。
課税標準額が「固定資産税評価額の70%」から「固定資産税評価額の6分の1」に減額されれば、固定資産税が大きく軽減されます。
先にご紹介した固定資産税評価額が700万円の土地の同特例が適用されれば以下のように計算し、固定資産税は1万6,333円まで下がります。
特例適用後の固定資産税の計算例
700万円（固定資産税評価額）÷6（特例の適用による課税標準額の減額）×1.4%（固定資産税の税率）＝1万6,333円
なお、荒れ地であった土地を整地しつつ住宅を新築した場合は、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されたとしても、以前より固定資産税が高くなることがあるため留意してください。
土地の固定資産税評価額は、荒れ地は低く、整地済みの土地は高く評価されます。
したがって、荒れ地は住宅を建てるために整地をすると、以前より固定資産税評価額が上がります。
そして、住宅が完成すれば同特例が適用され、固定資産税評価額の6分の1などが課税標準額となりますが、それでも整地前より固定資産税評価額が高いことを理由に課税標準額が高くなり、固定資産税が以前より高くなることがあります。
5-2. 地価が下がったタイミングで土地の固定資産税は下がる
土地の固定資産税は、住宅の有無にかかわらず地価が下がるタイミングで下がります。
土地の固定資産税は、以下のように土地の固定資産税評価額を課税標準額として計算します。
土地の固定資産税の計算式
課税標準額（更地であれば固定資産税評価額の70%、住宅が建つ土地であれば固定資産税評価額の6分の1など）×固定資産税の税率＝固定資産税
土地の固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその土地の適正な時価を指し、3年に一度の評価替えと呼ばれる年に、周辺の地価を鑑みつつ見直されます。
地価が上がれば固定資産税評価額も上がり、地価が下がれば固定資産税評価額も下がるといった具合です。
よって、地価が下がれば固定資産税評価額と課税標準額が下がり、課税標準額に税率を掛け算しつつ計算する土地の固定資産税も下がることとなります。
ただし、負担調整措置の影響を大きく受けている土地は、地価が下がったとしても固定資産税が上がることがあるため留意してください。
負担調整措置とは、土地の所有者の税負担を軽減する措置であり、すべての土地に適用されます。
負担調整措置の詳細は、当サイト「固定資産税をパパッと解説」にて公開中のコンテンツにてわかりやすくご紹介中です。
負担調整措置にご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
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5-3. 新築は取得したタイミングで一時的に固定資産税が下がる
あまり知られていませんが、新築住宅は取得したタイミングで「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用され、一時的ですが固定資産税が下がります。
「新築された住宅に対する固定資産税の減額」とは、一定の条件を満たす新築の住宅を取得することにより適用される固定資産税の軽減措置です。
同軽減措置が適用される主な条件は以下のとおりであり、同軽減措置は申告をせずとも適用されます。
- 一戸建てであれば、床面積が50㎡以上280㎡以下の新築である住宅を取得した
- マンションであれば、戸内の床面積が50㎡以上250㎡程度以下の用途が住宅である新築を取得した
そして、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用されれば、マンションなどの耐火・準耐火建築物であれば5年、一戸建てなどの木造であれば3年にわたり、家屋の固定資産税が2分の1に軽減されます。
ただし、同軽減措置が適用されることにより下がるのは家屋（マンションであれば一戸部分）の固定資産税のみであり、土地（マンションであれば土地の持ち分）の固定資産税は下がりません。
5-4. 免税点未満になったタイミングで固定資産税はかからなくなる
固定資産税には免税点という制度があり、所有する土地や家屋が免税点未満になれば、そのタイミングで固定資産税はかからないこととなります。
固定資産税の免税点とは、所有する家屋や土地の課税標準額が一定の額に満たなければ、固定資産税が免税になるという制度です。
家屋や土地の固定資産税は、以下のように「家屋や土地の固定資産税評価額」を課税標準額として計算します。
家屋や土地の固定資産税の計算式
課税標準額（家屋、または土地の固定資産税評価額、もしくは土地の固定資産税評価額の70%、あるいは土地の固定資産税評価額の6分の1など）×固定資産税の税率＝固定資産税
そして、同一の市町村内において、同一の人物が所有する土地の固定資産税の課税標準額が30万円未満、家屋であれば課税標準額が20万円未満であれば免税点未満となり、固定資産税はかかりません。
ただし、残念ながら住宅である家屋は、築年数が経過したとしても固定資産税評価額が20万円未満になることは滅多にありません。
よって、住宅である家屋は、免税点未満により固定資産税が免税になることはないといえるでしょう。
一方、土地の固定資産税評価額は、山奥の土地などであれば、荒れ地になることにより時価が下がり30万円未満になることがあります。
荒れ地になり時価が下がり固定資産税評価額が30万円未満となれば、免税点未満となり固定資産税がかかりません。
所有する家屋や土地の固定資産税評価額は、毎年4月ごろにご自宅に届く固定資産税の課税明細書に、「価格」や「評価額」などの名目で記されています。
まとめ
住宅の固定資産税が何年で下がるかご紹介しました。
固定資産税が下がる年数は構造によって異なり、木造は15年から35年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は60年、鉄骨造は20年から40年で下がります。
ただし、下がるのは家屋の固定資産税のみであり、家屋が建つ土地や、マンションの土地の持ち分の固定資産税は、築年数が経過することでは下がりません。
土地の固定資産税は、家屋の有無にかかわらず周辺の地価に応じて変動します。
市街化区域に位置する家屋や土地の所有者には都市計画税も課されますが、都市計画税が下がる年数も固定資産税と同じであり、家屋が建つ土地の都市計画税も周辺の地価に応じて変動します。
固定資産税が何年で下がる調べる方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。失礼いたします。
最終更新日：2023年7月
記事公開日：2021年9月
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