固定資産税は何年で下がる？
固定資産税は木造であれば15年から35年をかけて、鉄骨造であれば20年から40年をかけて、鉄筋コンクリート造であれば60年をかけて徐々に下がります。
ただし、築年数が経過することにより下がるのは家屋の固定資産税のみであり、家屋が建つ土地の固定資産税は下がりません。
戸建てなどの木造や鉄骨造、マンションなどの鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税が何年で下がるか解説し、固定資産税のお得な払い方などご紹介しましょう。
なお、本記事で解説するのは住宅の固定資産税が下がる年数であり、店舗や事務所などには該当しないため留意してください。
目次
- 1. 戸建ての固定資産税は15年から35年で下がる
- 2. マンションの固定資産税は60年で下がる
- 3. 鉄骨造の固定資産税は20年から40年で下がる
- 4. 固定資産税が下がるタイミング
- 5. 固定資産税のお得な払い方
- 6. 固定資産税とは？税収の使い道は？
- 7. 戸建ての固定資産税はいくら？税額をシミュレーション
1. 戸建ての固定資産税は15年から35年で下がる
戸建てなど木造の固定資産税は、早ければ15年で、遅ければ35年で新築時の25%程度まで下がります。
15年から35年というと開きがありますが、その木造家屋が新築された時点における、1㎡あたりの建築費によって何年で下がるかが決定します。
戸建てなどの木造家屋の固定資産税は、新築時の1㎡あたりの建築費が安価であれば15年などで、高額であれば35年などで下がります。
ただし、築年数が経過することにより下がるのは、家屋の固定資産税と都市計画税のみです。
戸建てを取得すると、一部例外を除き家屋と土地を所有することとなり、それぞれに固定資産税や都市計画税が課されます。
それらの合計が戸建ての固定資産税となりますが、築年数が経過することにより下がるのは、家屋の固定資産税と都市計画税のみです。
土地の固定資産税と都市計画税は、その土地に建つ家屋の築年数が経過することでは下がらず、周辺の地価に応じて変動します。
地価が上がれば固定資産税や都市計画税も上がり、地価が下がれば一部例外を除き固定資産税や都市計画税も下がるといった具合です。
また、家屋の固定資産税と都市計画税は、新築時の25%程度まで下がればそれよりは下がらず、家屋として機能する限り永遠に課税されます。
戸建てなどの木造家屋の固定資産税が何年で下がるかのポイントをまとめると、以下のとおりです。
戸建てなど木造家屋の固定資産税のポイント
- 戸建てを取得すると、一部例外を除き家屋と土地を所有することとなり、それぞれに固定資産税や都市計画税が課される
- 家屋の固定資産税と都市計画税は、新築時の1㎡あたりの建築費が安価であれば15年などで、新築時の1㎡あたりの建築費が高額であれば35年などで新築時の25%程度まで下がる
- 家屋の固定資産税と都市計画税は、新築時の25%程度まで下がればそれよりは下がらず、家屋として機能する限り永遠に課税される
- 戸建てが建つ土地の固定資産税と都市計画税は、家屋の築年数が経過することでは下がらず、周辺の地価に応じて変動する
つづいて、戸建てなど、木造家屋の固定資産税が築年数が経過すると共にどれくらい下がるか具体的な数値をご紹介しましょう。
なお、15年から35年をかけて固定資産税や都市計画税が下がるのは、木造家屋に限られるため留意してください。
戸建てには鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造などがありますが、それらの固定資産税や都市計画税は15年から35年では下がりません。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は60年で、鉄骨造は20年から40年で新築時の25%程度まで下がります。
家屋の固定資産税が何年で下がるかは、戸建てやマンションなど住宅の種類ではなく、木造や鉄筋コンクリート造など構造によって決定します。
1-1. 戸建ての固定資産税が下がる程度
戸建てなどの木造家屋の固定資産税や都市計画税が何年で下がるかは、新築時の1㎡あたりの建築費によって異なります。
新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度未満であれば15年で新築時の25%程度まで下がり、下がり具合は以下のとおりです。
新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度未満の木造家屋の固定資産税は何年で下がる？
| 築年数 | 固定資産税と都市計画税の下がり具合 |
|---|---|
| 築10年目 | 新築時の51.25程度 |
| 築15年目 | 新築時の25%程度（これよりは下がらない） |
新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度以上9万5,820円程度未満であれば20年で新築時の25%程度まで下がり、下がり具合は以下のとおりとなっています。
新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度以上9万5,820円程度未満の木造家屋の固定資産税は何年で下がる？
| 築年数 | 固定資産税と都市計画税の下がり具合 |
|---|---|
| 築10年目 | 新築時の61.25%程度 |
| 築15年目 | 新築時の43.75%程度 |
| 築20年目 | 新築時の25%程度（これよりは下がらない） |
新築時の1㎡あたりの建築費が9万5,820円程度以上14万7,770円程度未満であれば25年で新築時の25%程度まで下がり、下がり具合は以下のとおりです。
新築時の1㎡あたりの建築費が9万5,820円程度以上14万7,770円程度未満の木造家屋の固定資産税は何年で下がる？
| 築年数 | 固定資産税と都市計画税の下がり具合 |
|---|---|
| 築10年目 | 新築時の67.5%程度 |
| 築15年目 | 新築時の53.75%程度 |
| 築20年目 | 新築時の38.75%程度 |
| 築25年目 | 新築時の25%程度（これよりは下がらない） |
新築時の1㎡あたりの再建築費が14万7,770円程度以上であれば35年で新築時の25%程度まで下がり、下がり具合は以下のとおりとなっています。
新築時の1㎡あたりの建築費が14万7,770円程度以上の木造家屋の固定資産税は何年で下がる？
| 築年数 | 固定資産税と都市計画税の下がり具合 |
|---|---|
| 築10年目 | 新築時の73.75%程度 |
| 築15年目 | 新築時の63.75%程度 |
| 築20年目 | 新築時の53.75%程度 |
| 築25年目 | 新築時の45%程度 |
| 築30年目 | 新築時の35%程度 |
| 築35年目 | 新築時の25%程度（これよりは下がらない） |
総じて、戸建てなどの木造家屋は、新築時の1㎡あたりの建築費が安価なほど固定資産税や都市計画税が早く下がります。
よって、高価な建材や設備が多く使用された床面積が狭い戸建てを所有する場合は、固定資産税や都市計画税が下がりにくいと考えた方が良いでしょう。
なお、戸建てなどの木造家屋は、新築時の1㎡あたりの建築費によって、固定資産税が何年で下がるかが決定しますが、ここでいう建築費とは、販売価格や引き渡し価格を指すわけではないため留意してください。
ここでいう建築費とは、その家屋と同一の家屋を同一の場所に新築するために必要となる資材費と労務費、設計費、建築会社が得る利益の合計であり、「再建築費」や「再建築価格」などと呼ばれる額です。
戸建てなどの家屋の販売価格や引き渡し価格は、建築費に、建築に携わっていない不動産会社が得る利益などが上乗せされた額となっています。
また、ご紹介した固定資産税や都市計画税の下がり具合は、軽減措置の要素を加味していません。
床面積が50㎡以上280㎡以下など、一定の条件を満たす新築の住宅である家屋を取得すると、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」という軽減措置が適用されます。
戸建てなどの木造家屋に同軽減措置が適用されれば、はじめて固定資産税が課されることとなった年から3年などにわたり、家屋の床面積の120㎡までの部分にかかる固定資産税が2分の1に減額されます。
同軽減措置は、多くの市町村では申告不要で適用されるため、新築の戸建てを取得した方は、知らぬ間に3年などにわたり家屋の固定資産税が減額されています。
しかし、ご紹介した固定資産税や都市計画税の下がり具合は、同軽減措置の要素を加味せず、本来の税額を100%とした比率となっています。
つづいて、ご紹介した戸建てなどの木造家屋の固定資産税や都市計画税が、何年で下がるかの根拠をご紹介しましょう。
1-2. 戸建ての固定資産税が何年で下がるかの根拠
戸建てなど、木造家屋の固定資産税や都市計画税が何年で下がるかは、総務省の固定資産税に関するページで告示中の「固定資産評価基準 第2章 家屋」に記されている、経年減点補正率を用いれば計算できます。
難解ですが、まずは、家屋の固定資産税と都市計画税の計算方法と、家屋の固定資産税と都市計画税が徐々に下がる仕組みをご紹介しましょう。
家屋の固定資産税と都市計画税は、以下の式で計算します。
家屋の固定資産税の計算式
課税標準額×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの主に1.4%）＝固定資産税
家屋の都市計画税の計算式
課税標準額×都市計画税の税率（市町村によって異なるものの最高で0.3%）＝都市計画税
式に含まれる課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算するもととなる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
家屋の固定資産税と都市計画税を計算する際の課税標準額は、その家屋の固定資産税評価額です。
家屋の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その家屋の「適正な時価」を意味します。
つまり、家屋の固定資産税と都市計画税は、詳しくは以下のように計算するというわけです。
家屋の固定資産税の計算式（詳細版）
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×1.4%＝固定資産税
家屋の都市計画税の計算式（詳細版）
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×0.3%＝都市計画税
家屋の固定資産税評価額は、その家屋の「適正な時価」を意味するだけに、築年数が経過すると共に徐々に下がります。
「時価」はその時点における価格を意味するため、築年数が経過すると共に少しずつ劣化する家屋の固定資産税評価額が徐々に下がるのは当然といえます。
築年数が経過すると共に固定資産税評価額が徐々に下がれば、課税標準額も徐々に下がることとなり、課税標準額に税率を掛け算して計算する家屋の固定資産税と都市計画税も徐々に下がります。
これが、家屋の固定資産税と都市計画税が徐々に下がる仕組みです。
よって、築年数が経過すると共に家屋の固定資産税評価額がどのように下がるかを把握すれば、固定資産税と都市計画税の下がり具合を計算できます。
築年数が経過した家屋の固定資産税評価額は、新築時の固定資産税評価額に、先にご紹介した総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」に記されている、木造家屋の経年減点補正率を掛け算して計算します。
注釈
実際は、もう少し複雑な方法で計算するため留意してください
以下は、木造家屋の経年減点補正率が記された表です。
※ 出典:総務省
赤い線で区切られた一番左の列には、新築時の1㎡あたりの建築費（再建築費）が6万1,190円程度未満であった、築年数が経過した木造家屋の固定資産税評価額を計算する際に用いる経年減点補正率が記されています。
一番左の列の経過年数が「1」の箇所の経年減点補正率は、以下のように0.80です。
これは、新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度未満であった築1年目の木造家屋の固定資産税評価額は、新築時の固定資産税評価額に0.80を掛け算するなどして計算することを意味します。
たとえば、新築時の固定資産税評価額が1,000万円であった木造家屋であれば以下のように計算し、築1年目の固定資産税評価額は800万円です。
築1年目の固定資産税評価額の計算例
1,000万円（新築時の固定資産税評価額）×0.80（経過年数が1の箇所の経年減点補正率）＝800万円（築1年目の固定資産税評価額）
新築の家屋にはじめて課される固定資産税と都市計画税は、この築1年目の固定資産税評価額を課税標準額として税額を計算します。
築1年目の固定資産税評価額が800万円であれば課税標準額も800万円となり、以下のように計算し、はじめて課される固定資産税は11万2,000円、都市計画税は2万4,000円です。
はじめての固定資産税の計算式
課税標準額（築1年目の固定資産税評価額である800万円）×1.4%＝11万2,000円（※ この税額は軽減措置を加味していません）
はじめての都市計画税の計算式
課税標準額（築1年目の固定資産税評価額である800万円）×0.3%＝2万4,000円
また、赤い線で区切られた一番左の列の経過年数が「15以上」の箇所の経年減点補正率は以下のように0.20であり、15以降の数値が記されていません。
これは、新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度未満であった木造家屋の築15年目の固定資産税評価額は、新築時の固定資産税評価額に0.20を掛け算して計算し、築15年目以降は同じ方法で固定資産税評価額を計算することを意味します。
計算例を挙げると、新築時の固定資産税評価額が1,000万円であれば以下のように計算し、築15年目の固定資産税評価額は200万円です。
築15年目の固定資産税評価額の計算例
1,000万円（新築時の固定資産税評価額）×0.20（経過年数が15の箇所の経年減点補正率）＝200万円（築15年目の固定資産税評価額）
固定資産税評価額が200万円であれば課税標準額も200万円となり、以下のように計算し、その木造家屋の築15年目、および築15年目以降の固定資産税は2万8,000円、都市計画税は6,000円です。
築15年目、および築15年目以降の固定資産税の計算式
課税標準額（築15年目の固定資産税評価額である200万円）×1.4%＝2万8,000円
築15年目、および築15年目以降の都市計画税の計算式
課税標準額（築15年目の固定資産税評価額である200万円）×0.3%＝6,000円
はじめて課される固定資産税が11万2,000円、都市計画税が2万4,000円、築15年目以降の固定資産税が2万8,000円、都市計画税が6,000円であれば以下のように計算し、税額は25%程度まで下がっています。
固定資産税の比率
2万8,000円（築15年目以降の固定資産税）÷11万2,000円（はじめての固定資産税）＝0.25（新築時の25%程度まで税額が下がっている）
都市計画税の比率
6,000円（築15年目以降の都市計画税）÷2万4,000円（はじめての都市計画税）＝0.25（新築時の25%程度まで税額が下がっている）
同様に各年の固定資産税と都市計画税を計算して比率を求めれば、新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度未満であった木造家屋の固定資産税が何年でどのように下がるか計算できます。
そして、表の赤い線で区切られた左から二番目の列には、新築時の1㎡あたりの建築費が6万1,190円程度以上9万5,820円程度未満であった木造家屋の固定資産税評価額を計算する際の経年減点補正率が記されています。
赤い線で区切られた左から三番目の列には、新築時の1㎡あたりの建築費が9万5,820円程度以上14万7,770円程度以上であった木造家屋の固定資産税評価額を計算する際の経年減点補正率が記されています。
赤い線で区切られた一番右の列には、新築時の1㎡あたりの建築費が14万7,770円程度以上であった木造家屋の固定資産税評価額を計算する際の経年減点補正率が記されています。
先と同様に計算すれば、1㎡あたりの建築費によって異なる、戸建てなどの木造家屋の固定資産税と都市計画税が何年で下がるか、どれくらい下がるか計算することが可能です。
なお、復唱になりますが、ここでいう建築費は販売価格や引き渡し価格ではなく、再建築費や再建築価格などと呼ばれる額を指すため留意してください。
再建築費や再建築価格とは、その家屋と同一の家屋を同一の場所に新築するために必要となる資材費と労務費、設計費、建築会社が得る利益の合計です。
これに対して販売価格や引き渡し価格は、建築費に、建築に携わっていない不動産会社などが得る利益が上乗せされた額となっています。
2. マンションの固定資産税は60年で下がる
マンションなど、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の家屋の固定資産税や都市計画税は、60年をかけて新築時の25%程度まで下がります。
25%程度まで下がればそれよりは下がらず、家屋として機能する限り永遠に固定資産税や都市計画税が課されます。
また、築年数が経過することにより下がるのは、「家屋」である一戸部分の固定資産税と都市計画税のみです。
マンションを取得すると、一部例外を除き「家屋」である一戸部分と、「土地」である敷地権を所有することとなり、それぞれに固定資産税や都市計画税が課されます。
注釈
マンションを取得することにより所有することとなる敷地権とは、そのマンションが建つ敷地を使用する権利を指します
そして、築年数が経過することにより新築時の25%程度まで下がるのは、家屋である一戸部分の固定資産税と都市計画税のみです。
土地である敷地権の固定資産税と都市計画税は、周辺の地価に応じて変動します。
周辺の地価が上昇すれば税額は上がり、地価が下落すれば一部例外除き税額は下がるといった具合です。
具体的には、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税と都市計画税は、築20年目で新築時の68.8625%程度、築40年目で46.925%程度、築60年目で25%程度まで下がり、詳細は以下のとおりです。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税は何年で下がる？
| 築年数 | 固定資産税と都市計画税の下がり具合 |
|---|---|
| 築10年目 | 新築時の79.825%程度 |
| 築20年目 | 新築時の68.8625%程度 |
| 築30年目 | 新築時の57.9%程度 |
| 築40年目 | 新築時の46.925%程度 |
| 築50年目 | 新築時の35.9625%程度 |
| 築60年目 | 新築時の25%程度（これよりは下がらない） |
つづいて、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税や都市計画税が、60年で新築時の25%程度まで下がることの根拠をご紹介しましょう。
2-1. マンションの固定資産税が何年で下がるかの根拠
マンションなど、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税や都市計画税は、60年をかけて新築時の25%程度まで下がります。
ここで気になるのが、その根拠です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の家屋の固定資産税や都市計画税が何年で下がるかは、固定資産税評価額が何年で下がるかを把握すれば計算できます。
難解ですが、まずは、家屋の固定資産税と都市計画税の計算方法と、家屋の固定資産税と都市計画税が徐々に下がる仕組みをご紹介しましょう。
家屋の固定資産税や都市計画税は、以下のように課税標準額に税率を掛け算して計算します。
家屋の固定資産税の計算式
課税標準額×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの主に1.4%）＝固定資産税
家屋の都市計画税の計算式
課税標準額×都市計画税の税率（市町村によって異なるものの最高で0.3%）＝都市計画税
課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算するもととなる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
家屋の固定資産税と都市計画税の計算式に含まれる課税標準額は、その家屋の固定資産税評価額です。
家屋の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その家屋の「適正な時価」を意味します。
すなわち、家屋の固定資産税や都市計画税は、以下のように計算します。
家屋の固定資産税の計算式（詳細版）
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×1.4%＝固定資産税
家屋の都市計画税の計算式（詳細版）
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×0.3%＝都市計画税
家屋の固定資産税評価額は、その家屋の「適正な時価」を意味するだけに、築年数が経過すると共に徐々に下がります。
時価とは「その時点における価格」ですから、劣化し続ける家屋の固定資産税評価額が徐々に下がるのは当然といえるでしょう。
家屋の固定資産税評価額が徐々に下がれば、課税標準額も徐々に下がることとなり、課税標準額に税率を掛け算して計算する家屋の固定資産税と都市計画税も徐々に下がります。
これが、家屋の固定資産税と都市計画税が徐々に下がる仕組みです。
すなわち、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税評価額が何年で下がるかを把握すれば、固定資産税や都市計画税が何年で下がるか計算できます。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税評価額が何年で下がるかは、総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」に記されている、「非木造家屋の経年減点補正率」という率を見れば把握できます。
以下は、その経年減点補正率が記された表であり、赤い線で囲まれた列にご注目ください。
※ 出典:総務省
築年数が経過した鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税評価額は、新築時の固定資産税評価額に、上記の表の赤い線で囲まれた列に記されている、築年数に応じた経年減点補正率を掛け算して計算します。
注釈
実際には、もう少し複雑な方法で計算するため留意してください
赤い線で囲まれた列の経過年数が「1」の箇所の経年減点補正率は、以下のように「0.8000」です。
これは、築1年目の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税評価額は、新築時の固定資産税評価額に「0.8000」を掛け算するなどして計算した額になることを意味します。
たとえば、新築時の固定資産税評価額が1,500万円の鉄筋コンクリート造の家屋があったとしましょう。
であれば以下のように計算し、その家屋の築1年目の固定資産税評価額は1,200万円です。
築1年目の固定資産税評価額の計算例
1,500万円（新築時の固定資産税評価額）×0.8000（経過年数が1の箇所の経年減点補正率）＝1,200万円（築1年目の固定資産税評価額）
家屋にはじめて課される固定資産税や都市計画税は、この築1年目の固定資産税評価額を課税標準額として税額を計算します。
築1年目の固定資産税評価額が1,200万円であれば以下のように計算し、はじめて課される固定資産税は16万8,000円、都市計画税は3万6,000円です。
はじめて課される固定資産税の計算例
課税標準額（築1年目の固定資産税評価額である1,200万円）×1.4%＝16万8,000円（※ この税額は軽減措置を加味していません）
はじめて課される都市計画税の計算例
課税標準額（築1年目の固定資産税評価額である1,200万円）×0.3%＝3万6,000円
また、表の経過年数が「60以上」の箇所の経年減点補正率は、以下のように「0.2000」であり、60を超える経年減点補正率が記されていません。
これは、築60年目の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の家屋の固定資産税評価額は、新築時の固定資産税評価額に「0.2000」を掛け算するなどして計算した額となり、築60年目以降は同一の額となることを意味します。
たとえば、先に固定資産税を計算した、新築時の固定資産税評価額が1,500万円であった鉄筋コンクリート造の家屋であれば以下のように計算し、築60年目の固定資産税評価額は300万円です。
築60年目の固定資産税評価額の計算例
1,500万円（新築時の固定資産税評価額）×0.2000（経過年数が「60以上」の箇所の経年減点補正率）＝300万円（築60年目の固定資産税評価額）
築60年目の固定資産税評価額が300万円であれば以下のように計算し、その鉄筋コンクリート造の築60年目の固定資産税は4万2,000円、都市計画税は9,000円です。
築60年目の固定資産税の計算例
課税標準額（築60年目の固定資産税評価額である300万円）×1.4%＝4万2,000円
築60年目の都市計画税の計算例
課税標準額（築60年目の固定資産税評価額である300万円）×0.3%＝9,000円
はじめて課される固定資産税が16万8,000円、都市計画税が3万6.000円、築60年目の固定資産税が4万2,000円、都市計画税が9,000円であれば以下のように計算し、築60年で固定資産税と都市計画税が25%程度まで下がっています。
「はじめて課される固定資産税」と「築60年目の固定資産税」の比率
4万2,000円（築60年目の固定資産税）÷16万8,000円（はじめて課される固定資産税）＝0.25（築60年で固定資産税が25%程度まで下がっている）
「はじめて課される都市計画税」と「築60年目の都市計画税」の比率
9,000円（築60年目の都市計画税）÷3万6,000円（はじめて課される都市計画税）＝0.25（築60年で都市計画税が25%程度まで下がっている）
同様に各築年数の固定資産税と都市計画税を計算して比率を求めれば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造である家屋の固定資産税や都市計画税が何年でどれくらい下がるか計算することができます。
2-2. 鉄筋コンクリート造の固定資産税が下がりにくい理由
戸建てなどの木造家屋の固定資産税や都市計画税は、15年から35年で新築時の25%程度まで下がります。
これに対して、マンションなどの鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の家屋の固定資産税や都市計画税は、60年をかけて新築時の25%程度まで下がります。
つまり、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は木造より固定資産税や都市計画税が下がりにくいというわけですが、これは、時価が下がる年数が税額に反映された結果です。
そもそも固定資産税や都市計画税は、対象となる資産の時価を基に税額を計算するという概念があり、時価が高い資産は税額も高く、時価が低い資産は税額も低くなります。
時価とは、その時点における価格です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は耐久性に優れているため、築年数が古くとも高く売買される傾向があります。
反対に、木造は耐久性が低いため、築年数が古くなると安く売買される傾向があります。
すなわち、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は、木造より時価が下がりにくいということです。
時価が下がりにくければ、時価を基に税額を計算する固定資産税や都市計画税も下がりにくくなります。
これが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の固定資産税や都市計画税が下がりにくい理由です。
3. 鉄骨造の固定資産税は20年から40年で下がる
鉄骨造の固定資産税や都市計画税は、骨格材の肉厚が3mm以下であれば20年、3mm超4mm以下であれば30年、4mm超であれば40年をかけて新築時の25%程度まで下がります。
一般的な鉄骨造は、骨格材の肉厚が2.3mmとのことですから、多くの鉄骨造は20年で固定資産税や都市計画税が下がるといえるでしょう。
ただし、25%程度まで下がるのは家屋の固定資産税や都市計画税のみのため留意してください。
鉄骨造の住宅を取得すると、一部例外を除き家屋と土地を所有することとなり、それぞれに固定資産税や都市計画税が課されます。
それらの合計が、その鉄骨造の固定資産税となりますが、築年数が経過することにより下がるのは、家屋に課される固定資産税と都市計画税のみです。
土地に課される固定資産税と都市計画税は、家屋の築年数が経過することでは下がりません。
家屋が建つ土地の固定資産税と都市計画税は、周辺の地価に応じて変動します。
具体的には、周辺の地価が上昇すれば税額は上がり、地価が下落すれば一部例外を除き税額は下がります。
つづいて、ご紹介した鉄骨造の固定資産税や都市計画税が何年で下がるかの根拠をご紹介しましょう。
3-1. 鉄骨造の固定資産税が何年で下がるかの根拠
鉄骨造である家屋の固定資産税や都市計画税が何年で下がるかは、その固定資産税評価額が何年でどのように下がるかを把握すれば計算できます。
まずは、家屋の固定資産税と都市計画税の計算方法をご紹介しましょう。
家屋の固定資産税と都市計画税は、以下の式で計算します。
家屋の固定資産税の計算式
課税標準額×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの主に1.4%）＝固定資産税
家屋の都市計画税の計算式
課税標準額×都市計画税の税率（市町村によって異なるものの最高で0.3%）＝都市計画税
式に含まれる課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算するもととなる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
家屋の固定資産税と都市計画税の計算式に含まれる課税標準額は、その家屋の固定資産税評価額です。
家屋の固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその家屋の「適正な時価」であり、築年数が経過すると共に徐々に下がります。
築年数が経過すると共に固定資産税評価額が下がるということは、築年数が経過すると共に課税標準額も徐々に下がるということです。
築年数が経過すると共に課税標準額が徐々に下がれば、課税標準額に税率を掛け算して計算する固定資産税や都市計画税も徐々に下がります。
つまり、課税標準額である固定資産税評価額がどのように下がるか把握すれば、鉄骨造である家屋の固定資産税や都市計画税が何年でどれくらい下がるか計算できるというわけです。
固定資産税評価額がどのように下がるかは、総務省の告示「固定資産評価基準 第2章 家屋」に記されている、鉄骨造の経年減点補正率を見れば把握できます。
以下が、その経年減点補正率が記された表です。
※ 出典:総務省
表の見方が難解ですが、赤い線で囲まれた3つの列の一番右の列をご覧ください。
その列には、築年数が経過した、骨格材の肉厚が3mm以下である鉄骨造の固定資産税評価額がどのように下がるか把握できる経年減点補正率が記されています。
その列の経過年数が「1」の箇所の経年減点補正率は、以下のように「0.8000」です。
これは、骨格材の肉厚が3mm以下の築1年目の鉄骨造の固定資産税評価額は、新築時の「0.8000」倍程度まで下がることを意味します。
たとえば、新築時の固定資産税評価額が1,200万円であった鉄骨造の家屋があったとしましょう。
その家屋は以下のように計算し、築1年目で960万円程度まで固定資産税評価額が下がります。
築1年目の固定資産税評価額の計算例
1,200万円（新築時の固定資産税評価額）×0.8000（経過年数が1の箇所の経年減点補正率）＝960万円（築1年目の固定資産税評価額）
家屋にはじめて課される固定資産税や都市計画税は、この築1年目の固定資産税評価額を課税標準額として税額を計算します。
築1年目の固定資産税評価額が960万円であれば以下のように計算し、はじめて課される固定資産税は13万4,400円、都市計画税は2万8,800円です。
はじめての固定資産税の計算例
課税標準額（築1年目の固定資産税評価額である960万円）×1.4%＝13万4,400円（※ この税額は軽減措置を加味していません）
はじめての都市計画税の計算例
課税標準額（築1年目の固定資産税評価額である960万円）×0.3%＝2万8,800円
また、表の経過年数が「20以上」の箇所の経年減点補正率は、以下のように「0.2000」です。
これは、骨格材の肉厚が3mm以下である築20年目の鉄骨造の固定資産税評価額は、新築時の「0.2000」倍程度まで下がり、それよりは下がらないことを意味します。
たとえば、先に固定資産税と都市計画税を計算した、新築時の固定資産税評価額が1,200万円の鉄骨造であれば以下のように計算し、築20年目の固定資産税評価額は240万円程度まで下がり、それよりは下がりません。
築20年目の固定資産税評価額の計算例
1,200万円（新築時の固定資産税評価額）×0.2000（経過年数が「20以上」の箇所の経年減点補正率）＝240万円
築20年目の固定資産税評価額が240万円であれば以下のように計算し、築20年目、および築20年目以降の固定資産税は3万3,600円、都市計画税は7,200円です。
築20年目の固定資産税の計算例
課税標準額（築20年目の固定資産税評価額である240万円）×1.4%＝3万3,600円
築20年目の都市計画税の計算例
課税標準額（築20年目の固定資産税評価額である240万円）×0.3%＝7,200円
はじめて課される固定資産税が13万4,400円、都市計画税が2万8,800円、築20年目の固定資産税が3万3,600円、都市計画税が7,200円であれば以下のように計算し、固定資産税と都市計画税は築20年で25%程度まで下がっています。
「はじめての固定資産税」と「築20年目の固定資産税」の比率
3万3,600円（築20年目の固定資産税）÷13万4,400円（はじめての固定資産税）＝0.25（「築60年目の固定資産税」は「はじめての固定資産税」の25%程度）
「はじめての都市計画税」と「築20年目の都市計画税」の比率
7,200円（築20年目の都市計画税）÷2万8,800円（はじめての都市計画税）＝0.25（「築60年目の都市計画税」は「はじめての都市計画税」の25%程度）
そして、表の赤い線で囲まれた一番左の列には、骨格材の肉厚が4mm超の鉄骨造である家屋の固定資産税評価額が下がる程度を把握できる経年減点補正率が記されています。
加えて、表の赤い線で囲まれた中央の列には、骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の鉄骨造である家屋の固定資産税評価額が下がる程度を把握できる経年減点補正率が記されています。
先にご紹介した計算方法を用いて、各骨格材の固定資産税評価額と固定資産税、都市計画税の下がり具合を計算して比較すれば、鉄骨造である家屋の固定資産税や都市計画税が何年でどれくらい下がるか計算することが可能です。
4. 固定資産税が下がるタイミング
これまでにご紹介したとおり、木造は15年から35年をかけて、鉄骨造は20年から40年をかけて、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造は60年をかけて新築時の25%程度まで固定資産税や都市計画税が徐々に下がります。
徐々に下がると聞くと、毎年少しずつ下がるという印象を受けますが、固定資産税や都市計画税が下がるのは、3年に1度の「基準年度」のみのため留意してください。
基準年度とは、昭和33年から起算して3の倍数となる年であり、最近では令和3年、令和6年、令和9年が基準年度です。
基準年度の翌年を「第二年度」、翌々年を「第三年度」と呼びます。
家屋の固定資産税や都市計画税は、以下のように「その家屋の固定資産税評価額」を課税標準額として税額を計算します。
家屋の固定資産税の計算式
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝固定資産税
家屋の都市計画税の計算式
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×都市計画税の税率（最高で0.3%）＝都市計画税
家屋の固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその家屋の「適正な時価」であり、時価とはその時点における価格です。
であれば、毎年少しずつ劣化して時価が下がる家屋は、固定資産税評価額が毎年下がるべきですが、固定資産税評価額が下がるのは基準年度のみとなっています。
その理由は、市町村によれば「全ての家屋の固定資産税評価額を毎年計算しては課税コストがかかるため」とのことです。
実に市町村によって都合の良い理由と感じますが、このため、基準年度以外の年の固定資産税評価額は、一部例外を除き、前の基準年度の額に据え置かれることとなります。
基準年度以外の年の固定資産税評価額が、前の基準年度の額に据え置かれれば、課税標準額、固定資産税額、都市計画税額も据え置かれます。
家屋の固定資産税が下がるタイミング
| 年度 | 固定資産税評価額と固定資産税の状況 |
|---|---|
| 基準年度 | 固定資産税評価額が見直され、課税標準額が下がると共に固定資産税や都市計画税も下がる |
| 第二年度（基準年度の翌年） | 固定資産税評価額は前の基準年度の額に据え置かれ、課税標準額が下がらず固定資産税や都市計画税も下がらない |
| 第三年度（基準年度の翌々年） | 〃 |
家屋を所有し、年が明けても固定資産税や都市計画税が下がらないと戸惑う方がいらっしゃいましたら、それは、令和6年や令和9年など、基準年度のみ固定資産税や都市計画税が下がることが理由です。
つづいて、家屋や土地の固定資産税や都市計画税が下がるその他のタイミングをご紹介しましょう。
4-1. 更地は住宅が完成したタイミングで固定資産税が下がる
更地である土地は、住宅が完成した年の翌年の1月1日のタイミングで「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」という軽減措置が適用されます。
同軽減措置は、住宅が建つ土地の固定資産税や都市計画税が軽減される措置であり、1月1日の時点で住宅が建つ土地に適用され、適用されれば、その年の固定資産税や都市計画税が軽減されます。
更地の固定資産税や都市計画税は、以下のように「その土地の固定資産税評価額の70%など」を課税標準額として税額を計算します。
更地の固定資産税の計算式
課税標準額（その土地の固定資産税評価額の70%など）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝固定資産税
更地の都市計画税の計算式
課税標準額（その土地の固定資産税評価額の70%など）×都市計画税の税率（最高で0.3%）＝都市計画税
土地の固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその土地の「適正な時価」であり、都市部に位置する宅地（宅地とは、建物を建てるための土地、または既存の建物を維持するために必要な土地を指します）であれば、売買価格の70%程度になるのが通例です。
たとえば、売買価格が1,000万円の土地であれば、固定資産税評価額は700万円程度になるといった具合です。
固定資産税評価額が700万円の更地であれば以下のように計算し、固定資産税は6万8,600円、都市計画税は1万4,700円です。
更地の固定資産税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である700万円の70%の490万円）×1.4%＝6万8,600円
更地の都市計画税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である700万円の70%の490万円）×0.3%＝1万4,700円
しかし、その更地に住宅を建てれば、住宅が完成した年の翌年の1月1日を迎えたタイミングで「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用され、課税標準額が下がります。
具体的には、固定資産税を計算する際の課税標準額は「その土地の固定資産税評価額の6分の1など」に、都市計画税を計算する際の課税標準額は「その土地の固定資産税評価額の3分の1など」となります。
課税標準額が下がれば、固定資産税や都市計画税が軽減されます。
先にご紹介した固定資産税評価額が700万円の更地に同軽減措置が適用されれば以下のように計算し、固定資産税は1万6,333円程度、都市計画税は6,999円程度まで軽減されます。
軽減措置適用後の固定資産税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である700万円の6分の1である116万6,666円）×1.4%＝1万6,333円
軽減措置適用後の都市計画税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である700万円の3分の1である233万3,333円）×0.3%＝6,999円
なお、荒れ地であった土地を整地して住宅を新築した場合は、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されたとしても、以前より固定資産税や都市計画税が高くなることがあるため留意してください。
土地の「適正な時価」を意味する固定資産税評価額は、荒れ地は低く、整地済みの土地は高く評価されます。
これは、荒れ地は安く、整地済みの土地は高く売買されることが理由です。
したがって、住宅を建てるために荒れ地を整地すると、以前より固定資産税評価額が上がります。
そして、住宅が完成すれば同軽減措置が適用され、固定資産税評価額の6分の1などが課税標準額となりますが、それでも整地前より課税標準額が高くなり、固定資産税や都市計画税も以前より高くなる場合があります。
4-2. 地価が下がったタイミングで土地の固定資産税は下がる
土地の固定資産税や都市計画税は、住宅の有無にかかわらず地価が下がったタイミングで若干下がります。
土地の固定資産税や都市計画税は、原則として、「その土地の固定資産税評価額」を課税標準額として税額を計算します。
土地の固定資産税の計算式
課税標準額（その土地の固定資産税評価額）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝固定資産税
土地の都市計画税の計算式
課税標準額（その土地の固定資産税評価額）×都市計画税の税率（最高で0.3%）
土地の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その土地の「適正な時価」です。
時価とは、その時点における価格を意味します。
したがって、土地の固定資産税評価額は、周辺の地価が下落すれば下がります。
周辺の地価が下落することにより固定資産税評価額が下がれば課税標準額も下がり、固定資産税や都市計画税も下がります。
ただし、実際に税額が下がるのは、3年に1度の基準年度のみのため留意してください。
先に「家屋の固定資産税評価額は3年に1度の基準年度のみ見直される」とご紹介しました。
それは、土地の固定資産税評価額も同じであり、土地の固定資産税や都市計画税は基準年度のみに下がることとなります。
また、負担調整措置の影響を大きく受けている土地は、地価が下がったとしても固定資産税が上がることがあります。
負担調整措置とは、土地の所有者の税負担を軽減する措置であり、すべての土地に適用されています。
負担調整措置の詳細は、当サイト「固定資産税をパパッと解説」にて公開中のコンテンツにてわかりやすく解説中です。
負担調整措置にご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
関連コンテンツ
固定資産税の負担調整措置とは？（図解でわかりやすい！）
4-3. 新築は取得したタイミングで一時的に固定資産税が下がる
あまり知られていませんが、新築住宅は取得したタイミングで「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用され、一時的ですが固定資産税が下がります。
「新築された住宅に対する固定資産税の減額」とは、一定の条件を満たす新築の住宅を取得することにより適用される固定資産税の軽減措置です。
同軽減措置の適用条件は、以下のとおりとなっています。
- 戸建てであれば、床面積が50㎡以上280㎡以下の新築である住宅を取得した
- マンションであれば、戸内の床面積が50㎡以上250㎡程度以下の新築である住宅を取得した
- 戸建て、マンションを問わず、令和8年3月31日までに新築された未使用の家屋を取得した
「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用されれば、マンションなどの耐火・準耐火建築物であれば5年、戸建てなどの木造であれば3年にわたり、家屋の床面積の120㎡までの部分にかかる固定資産税が2分の1に軽減されます。
同軽減措置は、多くの市町村では申告不要で適用されます。
したがって、新築を取得した場合は、一時的ですが固定資産税が下がることとなります。
なお、同軽減措置が適用されることにより下がるのは家屋（マンションであれば一戸部分）の固定資産税のみであり、家屋の都市計画税、土地（マンションであれば敷地権）の固定資産税と都市計画税は下がりません。
4-4. 「免税点未満」のタイミングで固定資産税はかからなくなる
固定資産税には免税点という制度があり、所有する土地や家屋が免税点未満になれば、そのタイミングで固定資産税はかからなくなります。
固定資産税の免税点とは、所有する家屋や土地の課税標準額が一定の額に満たなければ、固定資産税が免税になるという制度です。
家屋や土地の固定資産税は、以下のように「その家屋や土地の固定資産税評価額」を課税標準額として税額を計算します。
家屋や土地の固定資産税の計算式
課税標準額（その家屋、または土地の固定資産税評価額）×固定資産税の税率＝固定資産税
そして、同一の市町村において、同一の人物が所有する家屋の課税標準額が20万円未満、同一の人物が所有する土地の課税標準額が30万円未満であれば免税点未満となり、固定資産税はかかりません。
ちなみに、免税点未満となるであろう固定資産税評価額が20万円未満の家屋とは、築年数が15年以上などである小屋などが挙げられます。
また、免税点未満となるであろう固定資産税評価額が30万円未満の土地とは、山奥の荒れ地などが挙げられます。
所有する家屋や土地の固定資産税評価額は、毎年4月ごろにご自宅に届く固定資産税の課税明細書に、「価格」や「評価額」などの名目で記されています。
5. 固定資産税のお得な支払い方法
最近は、一部の市町村では固定資産税をPayPayやau Pay、楽天Payなどで納付でき、利用すればポイントが貯まるなどしてお得です。
以下は、私がこの記事を作成する2024年5月の時点において、Payで固定資産税を支払うことができる市町村数です。
固定資産税をPayで支払える市町村数
| サービス名 | 対応市町村数 |
|---|---|
| PayPay | 約1,250 |
| auPay | 約650 |
| 楽天Pay | 約90 |
また、「地方税お支払サイト」というサイトを利用すれば、システム利用料がかかるもののクレジットカードで固定資産税を納付できます。
カード会社にもよりますが、クレジットカードを利用すれば任意の回数で固定資産税を納付でき、ポイントが貯まるなどしてお得です。
以下は、私がこの記事を作成する2024年5月の時点において、「地方税お支払サイト」で固定資産税をクレジットカードで納付する際に必要となるシステム利用料の一覧です。
クレジットカードで固定資産税を納付する際の手数料一覧
| 納付金額 | システム利用料 |
|---|---|
| 1円～10,000円 | 40円 |
| 10,001円～20,000円 | 123円 |
| 20,001円～30,000円 | 205円 |
| 30,001円～40,000円 | 288円 |
| 40,001円～50,000円 | 370円 |
| 50,000円超 | 納付金額が1万円増えるたびに82円が追加される |
なお、Payや地方税お支払サイトで固定資産税を納付すると、領収書が発行されないため留意してください。
6. 固定資産税とは？税収の使い道は？
ここからは、そもそも固定資産税とはどのような税金か解説し、税収の使い道などご紹介しましょう。
固定資産税とは、1月1日の時点で家屋や土地、償却資産（償却資産とは、家屋と土地を除く事業用の資産を指します）を所有することにより課される税金です。
固定資産税が課される対象となる家屋や土地、償却資産を「固定資産」と呼び、固定資産税は、その固定資産が所在する市町村が徴収する地方税となっています。
その税収の使い道は特に定められず、公共施設の維持や福祉サービスの充実など幅広い用途に使用されます。
そして、固定資産税は、以下のように「その固定資産の固定資産税評価額」を課税標準額として税額を計算します。
固定資産税の計算式
課税標準額（その固定資産（家屋や土地、償却資産）の固定資産税評価額）×固定資産税の税率＝固定資産税
固定資産税評価額とは、その資産の「適正な時価」であり、売買価格より低くなるのが通例です。
どの程度低くなるかは資産によって異なりますが、新築の家屋であれば、建築費の60%程度になるなどといわれます。
所有する家屋や土地の固定資産税評価額は、毎年4月ごろに届く、固定資産税の課税明細書を見れば確認することが可能です。
課税明細書に「価格」や「評価額」などの名目で記されている額が、所有する家屋や土地の固定資産税評価額となっています。
式に含まれる固定資産税の税率は市町村によって異なり、多くは1.4%ですが、人口が少ない財政難の市町村では1.5%や1.6%、1.7%のこともあります。
つづいて、都市計画税とはどのような税金か解説しましょう。
6-1. 都市計画税とは？税収の使い道は？
都市計画税とは、特別な予算を必要とする「都市計画事業」と「土地区画整理事業」を行う市町村内に所在する市街化区域において、1月1日の時点で家屋や土地を所有することにより課される税金です。
市街化区域とは、すでに市街地である区域、または今後10年以内に市街化が図られる区域を指します。
都市計画事業とは公共施設を維持新設する事業であり、土地区画整理事業とは公共施設を移設や新設するために必要となる土地を調達する事業を指します。
都市計画税は、その家屋や土地が所在する市町村が徴収し、税収は都市計画事業と土地区画整理事業の費用に充てられます。
都市計画税は、以下のように「その家屋、または土地の固定資産税評価額」を課税標準額として税額を計算します。
都市計画税の計算式
課税標準額（その家屋、または土地の固定資産税評価額）×都市計画税の税率＝都市計画税
都市計画税の計算式に含まれる課税標準額となる固定資産税評価額と、固定資産税の計算式に含まれる課税標準額となる固定資産税評価額は同じです。
また、式に含まれる税率は、その市町村おいて計画される都市計画事業や土地区画整理事業の規模によって異なり、最高で0.3%となっています。
なお、都市計画税は、全ての市町村が徴収するわけではないため留意してください。
都市計画事業は、先にご紹介したとおり、特別な予算を必要とする都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村のみが徴収します。
都市計画税を徴収するのは、全市町村の3分の1程度です。
都市計画税の詳細は、当サイト「固定資産税をパパッと解説」にて公開中のコンテンツにてより詳しく解説しています。
都市計画税に興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
関連コンテンツ
都市計画税とは？使い道や各市町村の税率などわかりやすく解説
7. 戸建ての固定資産税はいくら？税額をシミュレーション
ここからは、戸建ての購入を予定する方へ向けて、消費税別5,000万円の新築の戸建ての固定資産税がいくらになるかシミュレーションしましょう。
固定資産税をシミュレーションする新築の戸建ては、以下のように条件を設定します。
- 家屋の販売価格は消費税別3,500万円、床面積は85㎡（約25.75坪）、令和6年5月に完成した木造住宅
- 土地の販売価格は1,500万円、面積は82.5㎡（約25坪）
- 都市部の市街地に位置し、固定資産税に加え都市計画税も課される
それでは、戸建ての固定資産税のシミュレーションを開始します。
7-1. 家屋の固定資産税と都市計画税をシミュレーション
戸建てを取得すると、一部例外を除き家屋と土地を所有することとなり、それぞれに固定資産税や都市計画税が課されます。
そして、それらの合計が、その戸建ての固定資産税となります。
まずは、家屋の固定資産税と都市計画税を計算します。
家屋の固定資産税と都市計画税は、以下のように「その家屋の固定資産税評価額」を課税標準額として税額を計算します。
家屋の固定資産税の計算式
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝固定資産税
土地の固定資産税の計算式
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×都市計画税の税率（最高で0.3%）＝都市計画税
家屋の固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその家屋の「適正な時価」であり、新築の家屋であれば、建築費の60%程度になるなどといわれます。
ただし、ここでいう建築費は販売価格ではなく、再建築費や再建築価格などと呼ばれる額です。
再建築費や再建築価格とは、その家屋と同一の家屋を同一の場所に新築するために必要となる資材費と労務費、設計費、建築会社が得る利益の合計です。
これに対して家屋の販売価格は、建築費に、建築に携わっていない不動産会社などが得る利益が上乗せされた額となっています。
家屋の販売価格に占める建築費の割合は物件によって大きく異なり、いくらになると断言できません。
よって、ここでは、家屋の販売価格である3,500万円の60%である2,100万円を建築費と仮定しましょう。
建築費が2,100万円であれば以下のように計算し、その家屋の固定資産税評価額は1,260万円程度と考えられます。
新築の家屋の固定資産税評価額の想定例
2,100万円（建築費）×60%（建築費に占める固定資産税評価額の割合の目安）＝1,260万円（固定資産税評価額）
固定資産税評価額が1,260万円であれば以下のように計算し、家屋の固定資産税は17万6,400円、都市計画税は3万7,800円です。
家屋の固定資産税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である1,260万円）×1.4%＝17万6,400円
家屋の都市計画税の計算例
課税標準額（固定資産税評価額である1,260万円）×0.3%＝3万7,800円
しかし、固定資産税をシミュレーションする戸建ての家屋は床面積が85㎡であり、令和8年3月31日までに新築されています。
床面積が50㎡以上280㎡以下であり、令和8年3月31日までに新築された住宅である家屋には、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」という軽減措置が適用されます。
同軽減措置が一般的な木造家屋に適用されれば、はじめて固定資産税が課されることとなった年から3年にわたり、家屋の床面積の120㎡までの部分にかかる固定資産税が2分の1に減額されます。
したがって、以下のように計算し、家屋の固定資産税は8万8,200円まで減額されます。
軽減措置適用後の家屋の固定資産税の計算例
17万6,400（本来の固定資産税額）÷2（軽減措置による減額）＝8万8,200円（軽減措置適用後の家屋の固定資産税）
なお、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」により減額されるのは家屋の固定資産税のみであり、家屋の都市計画税、および土地の固定資産税と都市計画税は減額されないため留意してください。
7-2. 土地の固定資産税と都市計画税をシミュレーション
土地の固定資産税と都市計画税は、原則として、以下のように「その土地の固定資産税評価額」を課税標準額として税額を計算します。
土地の固定資産税の計算式
課税標準額（その土地の固定資産税評価額）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝固定資産税
土地の都市計画税の計算式
課税標準額（その土地の固定資産税評価額）×都市計画税の税率（最高で0.3%）＝都市計画税
ただし、固定資産税には「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」という軽減措置が設けられ、都市計画税には「住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例」という軽減措置が設けられています。
それらの軽減措置は、住宅が建つ土地に適用され、適用されれば課税標準額が軽減されます。
固定資産税をシミュレーションする戸建てが建つ土地はそれらの軽減措置の適用条件を満たし、面積が200㎡（約60坪）以下です。
面積が200㎡以下の土地にそれらの軽減措置が適用されれば、以下のように「固定資産税評価額の6分の1」や「固定資産税評価額の3分の1」を課税標準額として税額を計算することとなります。
軽減措置適用後の固定資産税の計算式
課税標準額（固定資産税評価額の6分の1）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝軽減措置適用後の固定資産税
軽減措置適用後の都市計画税の計算式
課税標準額（固定資産税評価額の3分の1）×都市計画税の税率（最高で0.3%）＝軽減措置適用後の都市計画税
そして、固定資産税をシミュレーションする戸建てが建つ土地は都市部に位置する宅地（宅地とは、建物を建てるための土地、または既存の建物を維持するために必要となる土地を指します）であり、売買価格が1,500万円です。
都市部に位置する宅地の固定資産税評価額は、物件によって異なるものの売買価格の70%程度などになります。
よって、固定資産税をシミュレーションする戸建てが建つ土地の固定資産税評価額は以下のように計算し、1,050万円程度と想定できます。
土地の固定資産税評価額の想定例
1,500万円（土地の売買価格）×70%（都市部に位置する宅地の売買価格に占める固定資産税評価額の割合の目安）＝1,050万円
固定資産税評価額が1,050万円であれば以下のように計算し、軽減措置適用後の土地の固定資産税は2万4,500円、都市計画税1万500円です。
軽減措置適用後の固定資産税の計算例
課税標準額（1,050万円÷6＝175万円）×1.4%＝2万4,500円
軽減措置適用後の都市計画税の計算例
軽減措置適用後の都市計画税の計算例課税標準額（1,050万円÷3＝350万円）×0.3%＝1万500円
最後に、これまでに計算した家屋の固定資産税と都市計画税、土地の固定資産税と都市計画税を合計します。
その答えが、戸建ての固定資産税のシミュレーション結果です。
家屋の固定資産税が8万8,200円、都市計画税が3万7,800円、土地の固定資産税が2万4,500円、都市計画税が1万500円であれば以下のように計算し、シミュレーション結果は16万1,000円となります。
計算例
8万8,200円（軽減措置適用後の家屋の固定資産税）＋3万7,800円（家屋の都市計画税）＋2万4,500円（軽減措置適用後の土地の固定資産税）＋1万500円（軽減措置適用後の土地の都市計画税）＝16万1,000円（戸建ての固定資産税のシミュレーション結果）
なお、新築の戸建ては、家屋の販売価格、または家屋の建築費のみに10%の消費税がかかり、土地には消費税はかかりません。
まとめ
戸建てやマンションなど、住宅の固定資産税や都市計画税が何年で下がるかご紹介しました。
固定資産税が下がる年数は構造によって異なり、木造であれば15年から35年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であれば60年、鉄骨造であれば20年から40年で下がります。
下がるのは25%程度までであり、それよりは下がりません。
また、築年数が経過することにより下がるのは、家屋の固定資産税と都市計画税のみです。
家屋が建つ土地（マンションであれば敷地権）の固定資産税と都市計画税は、周辺の地価に応じて変動します。
固定資産税が何年で下がる調べる方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。失礼いたします。
最終更新日：2024年5月
記事公開日：2021年9月
こちらの記事もオススメです
