固定資産税評価額はいくら?新築の固定資産税評価額の目安を解説

新築の固定資産税評価額の目安

新築の建物部分の固定資産税評価額は、建物部分の建築費のおおよそ6割です。

また、新築の土地部分の固定資産税評価額は、土地部分の販売価格のおおよそ7割となります。

新築の固定資産税評価額の目安をご紹介しましょう。

目次

1. 建物は建築費の6割程度

新築を購入すると建物と土地を取得したこととなり、それぞれに固定資産税評価額が設定されます。

そして、新築の建物部分の固定資産税評価額は、おおよそ建築費の6割程度です。

たとえば、建物部分の建築費が2,500万円の新築はその6割である1,500万円などが、建築費が2,000万円の新築はその6割である1,200万円などが固定資産税評価額となります。

新築、中古住宅を問わず建物の固定資産税評価額は、その建物を新築する際に必要となる材料費と労務費の合計から、築年数が経過することにより目減りした価値を差し引きつつ計算します。

新築は築後間もないため「築年数が経過することにより目減りした価値」はありません。

よって、新築の建物部分の固定資産税評価額は、その建物を新築する際に必要となる材料費と労務費の合計となりますが、その建物を新築するために必要となる材料費と労務費の合計が建築費の60%程度です。

建築費は、その建物を新築するために必要となる材料費、人件費、労務費、工事請負業者が得る利益などで構成され、その60%程度が新築の建物の固定資産税評価額となります。

新築の建物部分の固定資産税評価額は建築費の6割程度

なお、新築の建物は、建築費と販売価格が異なる場合があるため注意してください。

たとえば、皆さんが注文住宅を建てるために工務店に見積もりを依頼したとしましょう。

出来上がった見積書には工事請負金額が記されていますが、その金額が建築費であり販売価格です。

そして、建築費、または販売価格の60%程度が固定資産税評価額となります。

一方、不動産業者が販売する建売などは、不動産業者が工務店に工事を依頼し、完成した新築を建売として販売している場合があります。

これに該当する建売は、建築費に不動産業者が得る利益を上乗せしつつ販売しているため建築費と販売価格が異なります。

新築の建物の固定資産税評価額は建築費の60%程度であり、建築費と販売価格は同額のこともあれば異なる場合もあるため注意してください。

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2. 土地は販売価格の7割程度

新築の土地部分の固定資産税評価額は、その土地部分の販売価格の7割程度になるのが通例です。

例を挙げると、その新築の土地部分の販売価格が3,000万円の場合はその7割である2,100万円が、販売価格が2,000万円の場合はその7割である1,400万円が固定資産税評価額になるといった具合です。

これは、地価公示法により土地を売買する者は公示地価を参考に値付けするのが望ましいとされ、固定資産税評価額は公示地価の7割程度になることが理由です。

公示地価とは、毎年3月に国土交通省が公表する、日本全国各地に点在する約2万6千ヵ所の土地の1㎡あたりの適正価格であり、公示地価が公表される地点を標準地と呼びます。

公示地価とは?

土地は売り主が自由に値段を設定できますが、それでは土地の価格が安定せず健全な取引が期待できません。

そのため、地価公示法という法律により、土地が売買される際は公示地価を参考に取引するよう努めなくてはならないと定められています。

つまり、新築の土地部分の価格は、最寄りの標準地の公示地価を参考に値付けされているというわけです。

たとえば、その新築の最寄りの標準地の公示地価が20万円であり、その新築の敷地面積が150㎡(約45坪)であったとしましょう。

その場合は「20万円(最寄りの標準地の公示地価)×150㎡(新築の土地部分の面積)=3,000万円」と計算し、その新築の土地部分の価格は3,000万円と値付けされるといった具合です。

そして、土地の固定資産税評価額は、最寄りの標準地の公示地価から計算した土地の価格の7割程度に設定されます。

よって、新築の土地部分の固定資産税評価額は、その販売価格の70%程度になります。

新築の土地部分の固定資産税評価額は販売価格の7割程度

なお、土地の固定資産税評価額が公示地価の7割程度になることの根拠は、総務省が公開する資料「固定資産税の現状と課題」の11ページ「固定資産税の平成30年度評価替えへの対応」に記されている「宅地については地価公示価格等の7割を目途として評価」という一文にてご確認いただけます。

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2-1. マンションの土地部分はどうなる?

先にご紹介したとおり、新築の土地部分の固定資産税評価額は販売価格の7割程度になるのが通例です。

ここで気になるのがマンションを購入した場合ですが、マンションを購入すると一戸部分と、そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地を取得することとなります。

たとえば、そのマンションが建つ敷地が1,000㎡であり戸数が100の場合は「1,000㎡÷100戸=10㎡」などと計算し、10㎡などの土地を取得します。

この土地の持ち分の土地の固定資産税評価額もその販売価格の7割程度になるのが通例ですが、土地部分の販売価格がわからない場合は最寄りの標準地の公示地価を参考に固定資産税評価額を把握することが可能です。

たとえば、そのマンションの最寄りの標準地の公示地価が20万円の場合は「20万円(最寄りの標準地の公示地価)×10㎡(所有する土地部分の面積)×70%=140万円」と計算し、その固定資産税評価額は140万円といった具合です。

なお、マンションを購入すると「そのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地」を取得し、取得した土地の面積は「そのマンションが建つ敷地÷そのマンションの戸数」とご説明しましたが、取得した土地の面積を正確に計算する方法はもう少し複雑なためご注意ください。

既に購入している新築のマンションの土地の持ち分の正確な面積は、全部事項証明書にてご確認いただけます。

また、これから購入する新築のマンションの土地の持ち分の正確な面積は、そのマンションを販売する不動産業者や建築業者に問い合わせることにより確認することが可能です。

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まとめ - 最終的な固定資産税評価額は現場調査により決定される

新築の固定資産税評価額がいくらになるか目安をご紹介しました。

新築の一戸建てを購入すると建物と土地を取得し、建物部分は建築費の6割程度、土地部分は販売価格の7割程度が固定資産税評価額になるのが通例です。

新築のマンションを購入すると一戸部分とそのマンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地を取得し、一戸部分の固定資産税評価額は一戸部分の建築費の6割程度、土地部分の固定資産税評価額は販売価格の7割程度になります。

新築のマンションの土地部分の販売価格がわからない場合は、そのマンションの最寄りの標準地の公示地価を参考に固定資産税評価額を把握することが可能です。

なお、今回ご紹介した新築の固定資産税評価額の目安はあくまで参考であり、最終的な固定資産税評価額は市町村役場の職員の方によって実施される現場調査により決定されるため留意してください。

現場調査は新築を購入した数カ月後などに行われ、実施前にお知らせの郵便が届きます。

私も注文住宅を購入した経験がありますが、その際は取得から約1年後に現場調査が行われました。

ご紹介した内容が、新築の固定資産税評価額をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2021年6月

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