家屋調査はどこまで見る?全11ヵ所の見られる箇所を解説

家屋調査はどこまで見る?

新築を取得すると間もなく市町村役場から調査員が訪れ、固定資産税の家屋調査を実施します。

ここで気になるのが、調査員がどこまで見るのか、何を見るのかという点ですが、一戸建ての木造住宅であれば全11ヵ所を見ます。

調査員が家屋調査で何を見るか、どこまで見るかご紹介しましょう。

なお、ご紹介するのは一戸建て木造住宅の家屋調査に関することであり、鉄骨鉄筋コンクリート造の一戸建てやマンションには該当しないため注意してください。

目次

1. 木造住宅の家屋調査はどこまで見る?

それでは、木造住宅の家屋調査はどこまで見るかご紹介しましょう。

木造住宅の家屋調査は、総務省の告示である固定資産評価基準に基づき、屋根の建材や形状、基礎の高さや形状、外壁材の種類、柱の本数や長さ、内壁の仕上げ方、天井の仕上げ方、床の建材、建具のグレード、設置されている設備の種類とグレード、仮設工事のしやすさ、バルコニーの有無など全11ヵ所が見られます。

木造住宅の家屋調査では11箇所が見られる

ここから、木造住宅の家屋調査で見られる全11箇所の詳細をご紹介します。

なお、先に「木造住宅の家屋調査は総務省の告示である固定資産評価基準に基づき全11ヵ所が見られる」とご紹介しました。

固定資産評価基準とは、市町村が固定資産税の対象となる物件の価格を評価するための方法が記された総務大臣が定めた手引書であり、調査員は固定資産評価基準を基に全11ヵ所を見ます。

固定資産評価基準の詳細は、この記事のまとめの項目である「まとめ - 調査員が家屋調査で見る箇所は固定資産評価基準に基づく」にてご紹介中です。

家屋調査で調査員がどこまで見るか、見る箇所の根拠が気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひこの記事のまとめをご覧ください。

1-1. 屋根

固定資産税の家屋調査で調査員は、屋根の形状と使用されている屋根材、天窓やドーマーの有無などを見ます。

勾配が急で軒出が大きく、瓦など高価な屋根材が使用され、天窓やドーマーがあれば固定資産税が高くなります。

また、腰折れ屋根や越屋根、入母屋屋根など、形状が複雑な屋根も固定資産税が高くなりがちです。

加えて、その木造住宅の建て床面積が広い場合も固定資産税が高くなるため留意してください。

建て床面積が広ければ多くの屋根材が使用されているなどと見なされ、固定資産税が高くなります。

一方、勾配が穏やかであり軒出が小さく、アスファルトシングルなど安価な屋根材が使用され、建て床面積が小さければ固定資産税は安くなります。

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1-2. 基礎

固定資産税の家屋調査で調査員は、地面からの基礎の高さと形状などを見ます。

基礎が地面から60cmなどと高く、基礎を上空から見下ろした平面的な形状に凹凸が多ければ固定資産税が高くなります。

また、間仕切りが多い家屋も固定資産税が高くなりがちです。

間仕切りが多い家屋は基礎の形状が複雑になり、形状が複雑な基礎が用いられた家屋は固定資産税が高くなります。

家屋調査で調査員は基礎の高さや形状を見る

一方、基礎が地上から30cmなどと低く、上空から見下ろした基礎の形状に凹凸が少なく、間仕切りが少ない家屋は固定資産税が安くなります。

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1-3. 外壁仕上

固定資産税の家屋調査で調査員は、外壁の仕上げ方と家屋を上空から見下ろした形状、階高などを見ます。

タイルや漆喰など導入するために高額な費用を要する工法で仕上げられ、家屋を上空から見下ろした平面的な形状に凹凸が多く、階高が3mなどと高ければ固定資産税は高額になります。

一方、サイディングなど汎用的な外壁材で仕上げられ、家屋を上空から見下ろした形状に凹凸が少なく、階高が2.7m程度などと標準的であれば固定資産税は安くなりがちです。

なお、階高とは、下階の床から上階の床までの高さを意味します。

家屋調査で調査員は外壁の階高を見る

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1-4. 柱・壁体

固定資産税の家屋調査で調査員は、家屋に使用されている柱の本数と長さなどを見ます。

といっても壁を解体しつつ壁内に入っている柱を直接見るのではなく、3階建てなどと階数が多く、部屋が細かく区切られ、家屋を上空から見下ろした平面的な形状に凹凸が多ければ柱の本数が多いと見なします。

また、階高が高ければ、長い柱が使用されていると見なします。

柱の本数が多く、長い柱が使用されている家屋ほど固定資産税は高くなります。

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1-5. 内壁仕上

固定資産税の家屋調査で調査員は、家屋の内壁の仕上げ方を見ます。

多くの住宅では石膏ボードにクロス貼りですが、それに該当する内壁は固定資産税が安くなります。

これに対して、内壁が石材系や木材系など高額な建材で仕上げられている場合や、漆喰や砂壁など高額な工費を要する工法で仕上げられている場合は固定資産税が高くなりがちです。

また、天井高が2.7mなどと高い場合や、間仕切りが多い家屋、延べ床面積が広い家屋も固定資産税が高くなるため留意してください。

天井高が高く間仕切りが多く、延べ床面積が広ければ内壁に掛かる工費が嵩むと見なされ、高い工費を要する家屋は固定資産税が高くなります。

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1-6. 天井仕上

固定資産税の家屋調査で調査員は、天井の仕上げ方を見ます。

多くの一戸建て木造住宅は石膏ボードの下地にクロスを貼りつつ天井を仕上げていますが、それに該当する家屋は固定資産税が安くなります。

これに対して、和室など木質系の建材で仕上げられている天井や、漆喰塗など高額な工費を要する工法で仕上げられている天井部分が多い家屋は固定資産税が高くなりがちです。

また、延べ床面積が広い場合も固定資産税が高くなるため留意してください。

延べ床面積が広ければ天井を仕上げるために多くの建材と労務費を要したと見なされ、多くの建材と労務費を必要とした家屋は固定資産税が高くなります。

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1-7. 床

固定資産税の家屋調査で調査員は、床組と床に使用されている建材の種類を見ます。

床組とは床の構造であり、1階部分と上階部分の床組は異なります。

そして、2階建てや3階建てであれば異なる床組みが使用されていると見なされ、固定資産税が高くなります。

また、石材系の床材やウィルトン織りのカーペット、一級品の畳、無垢のフローリング、タイルなど高価な床材が使用されている場合も固定資産税が高くなりがちです。

加えて、家屋の延べ床面積が広い場合は多くの床材が使用されたと見なされ、固定資産税が高くなるため留意してください。

家屋の固定資産税は、使用された建材の数が多いほど高くなる傾向があります。

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1-8. 建具

固定資産税の家屋調査で調査員は、家屋の各箇所に使用されているドアやサッシ、ふすま、障子などの建具のグレードと、外壁に占める建具の面積を見ます。

親子開きの玄関戸や樹脂製のサッシ、電動のシャッターなど高額な建具が使用されていれば固定資産税が高くなり、片開きの玄関戸やアルミサッシ、引違雨戸などが使用されていれば固定資産税は安くなります。

また、外壁に占める窓やドアの面積が大きい場合は施工費が嵩んだと見なされ固定資産税が高くなり、面積が小さい場合は施工費が少額で済んだと見なされ固定資産税は安くなります。

加えて、その家屋の延べ床面積が多ければ多くの建具が使用されていると見なされ、固定資産税が高くなることがあるため留意してください。

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1-9. 建築設備

固定資産税の家屋調査で調査員は、家屋に使用されている設備の種類とグレードを見ます。

貯湯式の給湯器、洗面化粧台、水洗式の小便器、160cm×240cmなどサイズが大きいユニットバス、浴室換気乾燥機、システムキッチン、床暖房、ホームエレベーターなどがあると固定資産税が高くなります。

これに対して、瞬間式の給湯器、洗面器、120cm×160cmなどサイズが小さいユニットバス、ステンレス製の流し台などが使用されていれば固定資産税が安くなります。

固定資産税の家屋調査で調査員は家屋に使用されている設備の種類とグレードを確認し、導入に高額な費用を要する設備が使用されているほど固定資産税が高くなります。

なお、屋根材と一体化されたソーラーパネルである「建材型ソーラーパネル」がありますが、建材型ソーラーパネルが使用されている場合も固定資産税が高くなるため留意してください。

屋根の上に設置するソーラーパネルには屋根材と一体化された「建材型」と、屋根の上に置くだけの「屋根置き型」があり、建材型は固定資産税が高くなり、屋根置き型は家屋に付随する設備とは見なされず固定資産税が掛かりません。

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1-10. 仮設工事

固定資産税の家屋調査で調査員は、その家屋が建つ土地の状況を確認し、その家屋を新築するために要した足場を組むなどの仮設工事の難度を判断します。

そして、難度が高いと判断されれば固定資産税が高くなり、難度が低いと判断されれば固定資産税は安くなります。

これは、足場を組むなどの仮設工事の難度が高い家屋は、家屋を新築するために高額な労務費を要したと見なされることが理由です。

そもそも家屋に掛かる固定資産税は、再建築費を基に算定されます。

再建築費とは、その家屋と同一の家屋を同一の場所に新築するために必要となる材料費と労務費などの合計であり、再建築費が高い家屋ほど固定資産税は高くなります。

家屋の固定資産税は再建築費を基に算定される

たとえば、工事車両が接近できない奥まった場所に位置し、なおかつ敷地内に工事車両を停車するスペースがない土地があったとしましょう。

その土地に家屋を新築するために仮設工事を行うには、離れた場所に工事車両を停車させ、そこから手作業で足場などを運び入れなければなりません。

手作業で足場などを運び込めば、工事が進まず労務費が嵩みます。

一方、工事車両が接近しやすい大通りに面する場所に位置し、なおかつ敷地内に工事車両を停車するスペースがある土地があったとしましょう。

工事車両が接近しやすく敷地内に駐車スペースがあれば、足場などを運びやすく仮設工事が容易です。

仮設工事が容易であれば工事が迅速に進み、労務費が安く済みます。

先にご紹介したとおり、家屋の固定資産税は材料費と労務費などの合計である再建築費を基に算定され、高額な再建築費を要する家屋は固定資産税が高くなります。

つまり、仮設工事の難度が高い家屋は労務費が嵩みつつ再建築費が高額となり、固定資産税が高くなるというわけです。

反対に、仮設工事が容易な家屋は労務費が掛からず再建築費が安くなり、固定資産税が安くなります。

家屋調査で調査員は仮設工事の難度を見る

よって、固定資産税の家屋調査で調査員は、その家屋が建つ土地の状況を確認し、その家屋を新築するために要した足場を組むなどの仮設工事の難度を見ます。

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1-11. その他工事

固定資産税の家屋調査で固定資産評価員は、これまでの1から10の箇所のいずれにも該当しない、その他の工事が行われた部分を見ます。

具体的にはバルコニーやロフト、小屋裏収納、床の間、階段、樋、点検口、床下収納庫などの有無であり、それらがあれば固定資産税が高くなります。

特に、丸くカーブした木製の階段があれば、固定資産税が高くなるため留意してください。

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まとめ - 調査員が家屋調査で見る箇所は固定資産評価基準に基づく

木造住宅の家屋調査で調査員がどこまで見るか、何を見るかご紹介しました。

木造住宅の家屋調査で調査員は、屋根、基礎、外壁、柱と壁体、内壁、天井、床、建具、設備、仮設工事のしやすさ、その他の工事の有無の全11箇所を見ます。

新築を取得しつつ家屋調査が予定される方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、ご紹介した木造住宅の家屋調査で調査員が見る11箇所ですが、噂や予想ではなく固定資産評価基準に基づいています。

固定資産評価基準とは、市町村が固定資産税の対象となる家屋や土地、償却資産の価格を評価する方法が記された手引書であり、総務大臣が内容を定めつつ総務省が告示しています。

固定資産評価基準の「第2章 家屋」の3ページと4ページにはご紹介した11箇所の区分が記され、その内容に基づいて調査員は家屋を11箇所に区分し、家屋調査で各箇所に使用されている建材や設備のグレード、用いられている工法を見ます。

以下が、固定資産評価基準の「第2章 家屋」の3ページと4ページに記されている11箇所の区分であり、この記事でご紹介した調査員が見る11箇所は以下に基づきます。

固定資産評価基準に記されている11箇所の区分

家屋調査で調査員は固定資産評価基準に基づき11箇所を見る

出典:総務省 固定資産評価基準 第2章 家屋

調査員は固定資産評価基準に基づいて家屋を11箇所に区分し、各箇所に使用されている建材や設備のグレード、用いられている工法を確認しつつ各箇所を採点します。

採点は高額な建材や設備、労務費が高くなる工法が用いられ、なおかつ建て床面積や延べ床面積が広いほど高くなり、各箇所の点数は最後に合計され、合計点数は1点あたり1円などに換算されます。

その換算額がその家屋の新築時の評価額となり、その評価額の1.4%などが新築時の固定資産税額となります。

ご紹介した内容が、固定資産税の家屋調査で調査員がどこまで見るか、何を見るかをお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2021年10月

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