固定資産税評価額を知りたい。土地の評価額はどう調べる？
土地の固定資産税評価額は、課税明細書を見たり、固定資産課税台帳を閲覧すれば確認できます。
また、固定資産税路線価や公示地価、基準地価を調べれば、大まかな固定資産税評価額を把握することが可能です。
土地の固定資産税評価額の調べ方をご紹介しましょう。
目次
- 1. 課税明細書を見る
- 2. 固定資産課税台帳を閲覧する
- 3. 固定資産税路線価を調べる
- 4. 公示地価の70%程度と考える
- まとめ - 購入前の土地の固定資産税評価額は、不動産業者に問い合わせる
1. 課税明細書を見る
所有する土地の固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書を見れば把握できます。
固定資産税の課税明細書とは、毎年4月ごろに市町村役場から届く固定資産税の納税通知書に同封されている明細書です。
課税明細書に「価格」「当該年度価格（円）」「固定資産評価額」「評価額」などの名目で記されている金額が固定資産税評価額です。
固定資産税は市町村が徴収する地方税のため、市町村によって固定資産税評価額の名称が異なりますが、自分の土地の固定資産税評価額は、課税明細書を見ることにより簡単に把握できます。
なお、課税明細書には「課税標準額」または「課税標準」などの名目の金額が記されていますが、それらは固定資産税評価額ではないため注意してください。
課税標準額とは、何かしらの税金が課せられる状況において税額を計算する基となる額であり、課せられる税金の種類によって意味が異なり、固定資産税評価額と同額のこともありますが、固定資産税評価額ではありません。
土地の固定資産税は、以下の式で計算します。
土地の固定資産税を計算する式
課税標準額×固定資産税の税率（主に1.4%）＝固定資産税
上記の式に含まれる「課税標準額」が、課税明細書に「課税標準額」または「課税標準」などの名目で記されている金額です。
土地の固定資産税を計算する場合における課税標準額は、原則として固定資産税評価額ですが、適用される特例や軽減措置があれば、固定資産税評価額から一定の額が差し引かれた額が課税標準額となります。
たとえば、住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」などと呼ばれる特例が適用されます。
住宅用地の特例とは、住宅が建つ土地にかかる固定資産税が、更地にかかる固定資産税の6分の1などに減額される特例です。
住宅用地の特例が適用されれば、課税標準額は土地の固定資産税評価額の6分の1などに減額されます。
反対に、適用される特例や軽減措置がなければ、課税標準額は固定資産税評価額と同額となります。
課税明細書に課税標準額などの名目で記されている金額は固定資産税を計算する基となる額であり、固定資産税評価額と一致することもありますが、固定資産税評価額ではないためご注意ください。
2. 固定資産課税台帳を閲覧する
自分の土地の固定資産税評価額は、毎年4月ごろにご自宅に届く納税通知書に同封されている課税明細書を見れば確認できます。
しかし、課税明細書は紛失しやすく、多くの市町村では再発行されません。
課税明細書を失くしたなどの理由により内容を確認できない場合は、固定資産税評価額を調べたい土地が所在する地域を管轄する市町村役場の窓口にて、固定資産課税台帳の閲覧を希望すれば評価額を確認できます。
固定資産課税台帳とは、市町村長によって作成された、市町村内に所在する固定資産税の対象となる土地や家屋の固定資産税評価額などの情報が記された台帳です。
固定資産税の課税明細書を確認できない場合は、市町村役場にて固定資産課税台帳を閲覧すれば、自らが所有する土地の固定資産税評価額を把握できます。
なお、固定資産課税台帳は、一部例外を除き、自らが所有する不動産の固定資産税評価額などが記された部分のみを閲覧することが可能であり、他人の土地の固定資産税評価額などが記された部分は閲覧できないため留意してください。
また、市町村によっては、固定資産課税台帳を直接閲覧するのではなく、台帳内に記された自らが所有する不動産の固定資産税に関する情報が記されたページの写しの発行を希望し、その写しを以て固定資産税評価額などを確認することもあります。
3. 固定資産税路線価から調べる
他人の土地や、購入を希望する土地の固定資産税評価額を知りたいと希望する場合は、固定資産税路線価を調べることにより大まかな評価額を把握できます。
固定資産税路線価とは、市町村が市街地に所在する土地の所有者に課す固定資産税の額を計算するために街路（街路とは「市街地に位置する道路」という意味です）に付けた価格です。
皆さんがご存知のとおり、市町村は土地の所有者に固定資産税を課しますが、その税額は固定資産税評価額を基に計算されます。
固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、固定資産税の対象となる土地や家屋などの適正な時価です。
土地や家屋には売買価格がありますが、売買価格は売り主と買い主の希望によって決定されるため、売買価格を基に固定資産税を計算しては公平に課税されません。
よって、土地や家屋の固定資産税は、市町村が評価した土地や家屋の適正な時価、すなわち固定資産税評価額を基に計算されます。
そのため、市町村が市町村内に所在する各土地の所有者に固定資産税を課す際は、全ての土地の固定資産税評価額を評価しなければなりませんが、全ての土地を評価するのは困難です。
特に市街地には土地が集中し、ひとつひとつの土地の固定資産税評価額を評価するためには莫大な徴税コストが必要となります。
これを理由に、市町村が市街地に位置する多数の土地の固定資産税評価額を評価する際は、市街地宅地評価法という方法を用いて効率よく評価します。
市街地宅地評価法では、第一に市街地内を住宅地区や商業地区などに細かく区分けします。
第二に、区分けした各地域の中から、主要となる街路を選定します。
第三に、各地域の中から選定した主要となる街路と接する土地の中から、形状や面積が標準的な宅地を選びます（選ばれた宅地を標準宅地と呼びます）。
第四に、標準宅地の固定資産税評価額を評価します。
第五に、標準宅地の1平方メートルあたりの固定資産税評価額を、その標準宅地が接する主要な街路に固定資産税路線価として付設します。
第六に、主要な街路に付設した固定資産税路線価を基に、主要な街路と接するその他の街路にも固定資産税路線価を付設します。
第七に、各街路に付設した固定資産税路線価を基に、各街路と接する標準宅地以外の宅地の固定資産税評価額を評価します。
たとえば、固定資産税路線価が10万円の街路と接する宅地の固定資産税評価額は、1平方メートルあたり10万円などと評価するといった具合です。
1平方メートルあたりの固定資産税評価額が評価されれば、1平方メートルあたりの固定資産税評価額にその土地の面積を掛け算した答えなどが固定資産税評価額となります。
例を挙げると、固定資産税路線価が5万円の街路に接する100平方メートルの土地であれば「5万円×100平方メートル＝500万円」と計算し、その土地の固定資産税評価額は500万円前後になるといった具合です。
このように市町村が市街地に位置する土地の固定資産税評価額を評価する際は、市街地宅地評価法を用いて街路に固定資産税路線価を付設し、多数の土地の固定資産税評価額を効率よく評価します。
そして、「全国地価マップ」というサイトで公開されている路線価図を見れば、全国各地の街路に付設された固定資産税路線価を調べることができます。
つまり、全国地価マップで公開されている路線価図を用いて全国各地の街路に付設された固定資産税路線価を調べれば、他人の土地や、購入を希望する土地の大まかな固定資産税評価額を把握できるというわけです。
ここから、全国地価マップで公開されている路線価図を用いて、全国各地の固定資産税路線価を調べる方法をご紹介しましょう。
なお、ご紹介するのは、パソコンを用いて全国地価マップで固定資産税路線価を調べる方法であり、スマートフォンで調べる方法ではないためご注意ください。
また、固定資産税路線価は、一部例外を除き街路のみに付設され、郊外の道路には付いていないため重ねて注意してください。
固定資産税路線価から土地の固定資産税評価額を調べる方法は、街路に接する土地の固定資産税評価額を調べたい場合に限り有効です。
3-1. 固定資産税路線価の調べ方
まずは、全国地価マップをご覧ください。
私がこの記事を作成する2022年1月現在、全国地価マップをご覧いただくと以下のような緑を基調としたページが表示され、ページの中央に左から「固定資産税路線価等」「相続税路線価等」「地価公示・地価調査」という3つのリンクが並びます。
3つのうちの一番左のリンクである「固定資産税路線価等」が、日本全国各地の固定資産税路線価が掲載された路線価図へのリンクです。
「固定資産税路線価等」をクリックすると、「全国地価マップご利用にあたって」という全国地価マップを利用する際の注意点が記された、「同意する」というボタンが設置されたページが表示されます。
内容をよくお読みになり、納得すれば「同意する」のボタンをクリックしてください。
同意するをクリックすれば、以下のような日本地図が表示されるため、固定資産税評価額を調べたい土地が所在する都道府県をクリックしてください。
上記のような日本地図から固定資産税評価額を調べたい土地が所在する都道府県をクリックすれば、以下のようにその都道府県の市町村が記された地図が表示されます。
上記のような市町村が記された地図から、固定資産税評価額を調べたい土地が所在する市町村をクリックすれば、以下のように道路に数字が入った地図が表示されます。
上記のような地図が固定資産税路線価が記された路線価図であり、道路に記された数字が1円単位で表示された固定資産税路線価です。
つづいて、地図の中から、固定資産税評価額を調べたい土地をお探しになり、その土地と接する街路に付設された固定資産税路線価をご確認ください。
その固定資産税路線価に、固定資産税評価額を調べたい土地の平方メートル単位の面積を掛け算した額が、その土地の大まかな固定資産税評価額となります。
たとえば、固定資産税路線価が10万円の街路に接する100平方メートルの土地であれば「10万円×100平方メートル＝1,000万円」と計算し、その土地の固定資産税評価額は1,000万円前後になるといった具合です。
固定資産税評価額を調べたい土地が複数の街路に接し、それぞれの街路に異なる固定資産税路線価が付いている場合は、最も高額な固定資産税路線価を用いて固定資産税評価額を計算するのが良いでしょう。
4. 公示地価の70%程度と考える
所有する土地の固定資産税評価額は、課税明細書を確認したり、固定資産課税台帳を閲覧することにより調べることができます。
一方、他人の土地や購入を希望する土地の固定資産税評価額は、固定資産税路線価から調べることが可能ですが、公示地価や基準地価を調べ、その70%程度と考えることもできます。
公示地価とは、毎年3月ごろに国土交通省が公示する日本全国各地に点在する約2万6千ヵ所の土地の1平方メートルあたりの正常な価格であり、公示地価が公示される地点を標準地と呼びます。
基準地価とは、毎年9月ごろに各都道府県が公表する日本全国各地に点在する約2万1千ヵ所の土地の1平方メートルあたりの標準価格であり、基準地価が公表される地点を基準地と呼びます。
そして、土地の固定資産税評価額は、最寄りの標準地の公示地価や基準地の基準地価を参考に、その70%程度に設定されます。
たとえば、最寄りの標準地の公示地価が15万円であり、面積が100平方メートルの土地であれば「15万円×100平方メートル×70%＝1,050万円」と計算し、固定資産税評価額は1,050万円程度になるといった具合です。
よって、他人が所有する土地や、購入を希望する土地の固定資産税評価額は、その土地の最寄りの標準地の公示地価、または基準地の基準地価を調べれば、大まかな固定資産税評価額を予測できます。
日本全国各地の標準地の公示地価や基準地の基準地価は、国土交通省のサイト「標準地・基準地検索システム」にて無料で調べることが可能です。
ここから、「標準地・基準地検索システム」を利用しつつ日本全国各地の標準地の公示地価や、基準地の基準地価を調べる方法をご紹介しましょう。
なお、ご紹介するのはパソコンを用いて「標準地・基準地検索システム」にて公示地価や基準地価を調べる方法であり、スマートフォンで調べる方法ではないためご注意ください。
4-1. 公示地価と基準地価の調べ方
まずは、「標準地・基準地検索システム」をご覧ください。
「標準地・基準地検索システム」をご覧いただくと以下のように緑を基調とした日本地図が表示されます。
上記の日本地図から固定資産税評価額を調べたい土地が所在する都道府県をクリックすれば、以下のようにその都道府県の市区町村地図が表示されます。
上記の地図から固定資産税評価額を調べたい土地が所在する市区町村をクリックすれば、以下のような「検索条件指定」というページが表示されます。
上記の検索条件指定のページの「対象」の項目から「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れ、下部にある検索ボタンを押してください。
検索ボタンを押せば、以下のようにその市区町村内に位置する標準地と基準地の一覧が表示されます。
上記の一覧の中から、固定資産税評価額をお調べになりたい土地の最寄りの標準地、または基準地をお探しください。
最寄りの標準地、または基準地が見つかれば、「価格（円/㎡）」という項目にご注目ください。
その金額が、その標準地の公示地価、または標準地の基準地価です。
先にご紹介しましたが、公示地価や基準地価は1平方メートルあたりの土地の価格であり、固定資産税評価額はその70%程度です。
よって、固定資産税評価額を調べたい土地の平方メートル単位の面積に、公示地価や基準地価を掛け算した答えの70%程度が、その土地の大まかな固定資産税評価額となります。
たとえば、固定資産税評価額を調べたい土地が150平方メートル（約45坪）であり、最寄りの標準地の公示地価が20万円であれば「150平方メートル×20万円×70%＝2,100万円」と計算し、その土地の固定資産税評価額は2,100万円程度と考えるといった具合です。
なお、土地の固定資産税評価額が公示地価や基準地価の70%程度であることの根拠は、総務省が公開する資料「固定資産税の現状と課題」の11ページにある記述「平成6年度以降、宅地については地価公示価格等の7割を目途として評価」にてご確認いただけます。
地価公示価格とは公示地価であり、基準地価は公示地価と同程度の基準で評価された土地の価格です。
よって、土地の固定資産税評価額は、公示地価や基準地価の70%程度と考えることができます。
まとめ - 購入前の土地の固定資産税評価額は不動産業者に問い合わせる
土地の固定資産税評価額の調べ方をご紹介しました。
所有する土地の固定資産税評価額は、毎年4月ごろにご自宅に届く固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書を見たり、所有する土地が所在する地域を管轄する市町村役場で固定資産課税台帳を閲覧することにより確認することが可能です。
他人の土地や、購入を希望する土地の固定資産税評価額は、「全国地価マップ」で固定資産税路線価を調べたり、「標準地・基準地検索システム」にて公示地価や基準地価を調べれば、大まかな固定資産税評価額を把握できます。
土地の固定資産税評価額の調べ方をお探しの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。
なお、購入を希望する土地の固定資産税評価額は、その土地を取り扱う不動産業者に問い合わせることでも確認できます。
メールや問い合わせフォームから購入を希望することを伝えつつ問い合わせれば、固定資産税評価額を教えてくれます。
返事がない場合は、電話で直接問い合わせるのが良いでしょう。
ただし、電話で問い合わせた場合は即答ではなく、折り返しの電話などにより固定資産税評価額が知らされる可能性があるため留意してください。
不動産業者は多数の不動産を取り扱うため、残念ながら即答は期待できません。
ご紹介した内容が、土地の固定資産税評価額の調べ方をお探しになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
最終更新日：2022年2月
記事公開日：2021年5月
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