固定資産税が高くなるポイントをパパっと解説【設備編】

「ホームエレベーターを設置したい」「ユニットバスは少し大きめのサイズにしたい」と考えたとき、頭の片隅に浮かぶのが固定資産税への影響ではないでしょうか。

新築やリフォームの計画を進めるなかで、設備のグレードを上げるたびに「これで固定資産税はどれくらい上がるのだろう」と不安になる方は少なくありません。

固定資産税が高くなる最大のポイントは、対象となる資産の時価が高いことです。

新築建物であれば建築費の高さ、土地であれば立地や面積、中古住宅であれば売買価格が時価を押し上げ、固定資産税にそのまま反映される仕組みになっています。

そして、今回の「固定資産税をパパっと解説」では、以下のことを解説します。

本記事では「設備を選ぶたびに税額の不安がつきまとう」という状態から、「どの設備がどの程度税額に影響するかを把握したうえで選べる」という状態に変わるよう、総務省の公的資料を出典としながら固定資産税が高くなるポイントを丁寧に解説します。

まずは、固定資産税が高くなる最も基本的な原理から解説しましょう。

目次

• 1. 固定資産税が高くなる最も重要なポイント【結論】
• 2. 固定資産税が高くなる仕組みをパパっと解説
• 3. 固定資産税が高くなる設備ランキング【総務省データ基準】
• 4. 固定資産税が高くなる設備、お風呂・キッチン・洗面台はここに注意
• 5. 設備別の固定資産税・都市計画税の目安
• 6. 固定資産税が高くなる家の特徴【設備以外】
• 7. 固定資産税が高くなるのを防ぐためにできること
• 8. 固定資産税が高くなるポイントのまとめ

1. 固定資産税が高くなる最も重要なポイント【結論】

固定資産税が高くなる理由を一言で表すと、「対象となる資産の時価が高いため」です。

時価とは、その時点で市場において適正と考えられる価格のことを指します。簡単に言えば、「その土地や建物にどれくらいの価値があるのか」を金額で表したものです。

ここで言う資産とは、土地や建物のことです。土地や建物の価値が高いほど時価も高くなり、その結果として固定資産税も高くなる関係にあります。

反対に、土地や建物の価値が低ければ時価も低くなるため、固定資産税も安くなる傾向があります。

この記事では、このあと新築住宅の建物、土地、中古住宅という3つの資産について、それぞれ何が時価を高くするのかを詳しく解説します。

また、お風呂やキッチンなどの設備が固定資産税にどのような影響を与えるのかについても後の章で説明します。

設備のグレードが高くなると建物の価値が高く評価されやすくなります。その結果として時価も高くなり、固定資産税が上がる可能性があります。

このように、本記事で取り上げる土地・建物・設備の話は、すべて「時価が高いほど固定資産税も高くなる」という共通の原理にもとづいています。

まずは、この基本的な仕組みを理解しておきましょう。

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1-1. 固定資産税は資産の「時価」を基準に計算される

固定資産税は、土地や建物の「時価」を基準として計算されます。

時価とは、一般的には「その時点での適正な価格」のことです。

たとえば、持っている時計を今売るとしたらいくらで売れるのかを考えると、時価のイメージがつかみやすいでしょう。固定資産税における時価も同じ考え方で、その土地や建物に現在どれくらいの価値があるのかを金額で表したものです。

この時価という考え方は、法律によって定められています。

地方税法第349条第1項では、固定資産税の課税標準（税額を計算する基礎となる金額）は土地や家屋の価格を基準とすることが規定されています。また、地方税法第341条第5号では、この「価格」とは「適正な時価」を意味すると定義されています。

つまり、固定資産税は、土地や建物の適正な時価をもとに計算されるというわけです。

この「時価が高いほど固定資産税も高くなる」という原理は、新築の建物、土地、中古住宅のすべてに共通しています。次の項目では、それぞれの資産について何が時価を高くするのかを解説します。

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1-2. 新築の建物は建築費が高いほど固定資産税も高くなる

新築の建物は、建築費が高いほど固定資産税も高くなる傾向があります。

なぜなら、建築費が高い建物ほど高品質な建材や設備が使われていることが多く、建物そのものの価値も高く評価されるためです。

建物の価値が高くなると、固定資産税評価額（固定資産税を計算するために市町村が決定する建物の価格）も高くなります。その結果として、固定資産税の金額も高くなります。

これは単なるイメージや感覚の話ではありません。

固定資産税評価額を算出する際には、壁や屋根、床、キッチン、お風呂などの各部分や各設備に対して「標準評点数」という点数が設定されています。

標準評点数とは、総務省が定める固定資産評価基準にもとづき、その部分や設備を造るために必要な標準的な工事費を点数化したものです。

そして、それぞれの標準評点数を合計したものが「再建築費評点数」となり、建物の評価額を求める基礎になります（出典：総務省 固定資産評価基準第2章 家屋）。

言い換えると、評点数の高い設備を採用するほど再建築費評点数が高くなり、建物の評価額も高くなりやすいということです。

では、どの設備が特に評価額へ影響するのでしょうか。この点については、本記事の「3.固定資産税が高くなる設備ランキング【総務省データ基準】」で総務省の固定資産評価基準にもとづく設備別ランキングとして詳しく解説します。

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1-3. 土地は立地・面積・使い勝手が良いほど固定資産税も高くなる

土地は、立地条件や面積、使い勝手が良いほど固定資産税も高くなる傾向があります。

まず、駅に近い土地や商業施設が充実した地域の土地は需要が高いため、時価も高くなりやすくなります。

また、面積が広い土地は利用できる範囲が広がることから、一般的には時価が高くなる傾向があります。

加えて、土地の形が整っていて建物を建てやすい場合や、道路に接している部分が広い場合なども評価にプラスの影響を与えます。

このような条件がそろうほど土地の時価が高くなり、その時価を基準として決まる固定資産税評価額も高くなります。その結果として、固定資産税の金額も高くなります。

なお、これは一般的な傾向を説明したものです。

たとえば、特別な事情によって相場から大きく外れた価格で売買された土地の場合、その売買価格がそのまま時価として扱われるわけではありません。そのため、売買価格と固定資産税評価額が必ずしも一致するわけではない点には注意が必要です。

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1-4. 中古住宅は売買価格が高いほど固定資産税が高くなる

中古住宅は、売買価格が高い物件ほど固定資産税も高くなる傾向があります。

中古住宅の売買価格は、立地条件、建物の状態、築年数、設備のグレードなど、さまざまな要素を反映して決まります。

売買価格が高い物件は、それだけ多くの価値が評価された結果として高額になっているケースが一般的です。そのため、市町村が評価する時価も高くなりやすいと考えられます。

このことから、一部の例外を除けば、売買価格が高い中古住宅ほど固定資産税も高くなる傾向があります。

ただし、すべてのケースで当てはまるわけではありません。

たとえば、親族間売買や特殊な事情を伴う取引などで、相場より極端に高い価格または安い価格で売買された場合は、その売買価格が市場価値を正確に反映していないことがあります。このようなケースでは、売買価格と時価が一致しないことがあります。

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2. 固定資産税が高くなる仕組みをパパっと解説

固定資産税は、土地と建物それぞれに固定資産税評価額が設定され、その評価額をもとに税額が計算される仕組みになっています。

ただし、固定資産税の金額は最初から決まるわけではありません。固定資産税が計算されるまでには、「評点数」「評価額」「課税標準額」「税額」という4つの段階があります。

たとえば、新築住宅に高級な設備を設置した場合、その設備の評点数が高くなります。評点数が高くなると評価額も高くなり、評価額が高くなると課税標準額や税額にも影響します。

つまり、固定資産税が高くなる理由を理解するためには、税額だけを見るのではなく、その前段階となる評点数や評価額の仕組みも知っておくことが大切です。

この流れを理解しておくと、後の章で紹介する設備ごとの評点数ランキングや固定資産税・都市計画税の目安について、「なぜその数字になるのか」を理解しやすくなります。

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2-1. 固定資産税評価額とは何か

固定資産税評価額とは、市町村（場合によっては都道府県）が決定する、土地や建物の価値を金額で表したものです。

本記事の「1.固定資産税が高くなる最も重要なポイント【結論】」では、固定資産税は資産の時価を基準に計算されることを説明しました。ただし、実際の税額計算では「時価」という抽象的な概念をそのまま使うわけではありません。

市町村は、総務省が定める「固定資産評価基準」という基準にもとづいて土地や建物を調査し、税額計算の基礎となる金額を決定します。この金額が固定資産税評価額です（出典・参考：一般財団法人資産評価システム研究センター 令和8年度固定資産税のしおり）。

言い換えると、固定資産税評価額は「その土地や建物の時価を、固定資産税の計算に使える形にした金額」と考えると理解しやすいでしょう。

土地や建物の価値が高く評価されれば固定資産税評価額も高くなり、反対に価値が低く評価されれば固定資産税評価額も低くなります。

この記事では、以降「固定資産税評価額」という言葉を、2回目以降は「評価額」と表記します。長い用語を繰り返すよりも読みやすくなるためです。

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2-2. 固定資産税は「評点数」で決まる

家屋の固定資産税評価額は、「評点数」という独自の点数制度をもとに計算されます。

木造家屋の場合、評価額は「再建築費評点数」に「経年減点補正率」を乗じて算出されます。

再建築費評点数とは、家屋の各部分や各設備に設定された標準評点数を合計したものです。

たとえば、壁や屋根、床、キッチン、お風呂などには、それぞれ標準評点数が定められています。そして、それらの点数をすべて合計した数値が再建築費評点数です。

簡単に言えば、「その建物を今もう一度建てるとしたら、どれくらいの価値があるのか」を点数で表したものが再建築費評点数と考えると理解しやすいでしょう。

一方、経年減点補正率とは、建物の経年劣化による価値の減少を反映するための補正率です。

建物は新築時が最も価値が高く、年数の経過とともに劣化が進みます。そのため、固定資産税評価額を求める際には、築年数に応じて価値を減額する仕組みが設けられています。この価値の減少を反映するために使われるのが経年減点補正率です。

ただし、ここで注意したいのは、評点数がそのまま評価額や税額になるわけではないという点です。

再建築費評点数に経年減点補正率を掛けた後、さらに「評点一点当たりの価額」という係数を乗じることで、はじめて評価額という金額になります。

評点一点当たりの価額とは、1円を基準に、物価水準による補正率と設計管理費等による補正率を反映して市町村が毎年度決定する係数です。

言い換えると、評点数はあくまでも点数であり、その点数を円単位の金額へ換算する役割を担っているのが評点一点当たりの価額です（出典：総務省 固定資産評価基準第2章 家屋）。

つまり、固定資産税評価額は「設備や建材の評点数を合計する → 経年劣化を反映する → 点数を金額へ換算する」という流れで決定されます。

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2-3. 固定資産税の計算方法（課税標準額×税率）

固定資産税は、「課税標準額 × 税率」という計算式で求められます。

ここでいう課税標準額とは、固定資産税を計算するための基礎となる金額のことです。

家屋の場合、原則として固定資産税評価額がそのまま課税標準額になります。つまり、評価額が1,000万円であれば、課税標準額も1,000万円になるのが基本です。

土地には住宅用地の特例などによって課税標準額が大きく軽減される仕組みがあります。一方、家屋には土地のような大幅な課税標準額の軽減制度はありません。

そのため、家屋については評価額が高くなれば課税標準額も高くなり、結果として固定資産税も高くなりやすいという特徴があります。

次に、税率について見てみましょう。

固定資産税の標準税率は、地方税法の第350条により1.4％と定められています。標準税率とは、地方税法で定められた基準となる税率のことです。

ただし、この1.4％は全国共通で必ず適用される税率ではありません。

市町村は条例によって独自の税率を定めることができるため、自治体によっては1.5％や1.6％、1.7％などの税率が採用されている場合があります。

したがって、実際に適用されている税率を確認したい場合は、毎年送付される納税通知書を確認するとよいでしょう。

このように、家屋の固定資産税は「評価額（＝課税標準額） × 税率」という比較的シンプルな仕組みで計算されます。そのため、設備のグレードアップなどによって評価額が高くなると、固定資産税にも影響が及ぶことになります。

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2-4. 都市計画税の課税条件と計算方法

都市計画税は、固定資産税とは別に課税される税金です。ただし、すべての土地や建物に課税されるわけではありません。

都市計画税が課税されるのは、都市計画法で定められた「市街化区域」や、市町村の条例で定められた区域内にある不動産です。

市街化区域とは、すでに市街地として発展している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進める区域のことを指します。

反対に、市街化区域の外にある不動産については、原則として都市計画税は課税されません。

そのため、同じ評価額の住宅であっても、所在地によっては都市計画税がかかる場合とかからない場合があります。

都市計画税の計算方法は、固定資産税と同様に「課税標準額 × 税率」です。

一方で、税率には大きな違いがあります。

固定資産税の標準税率が1.4％であるのに対し、都市計画税の税率は0.3％が上限とされています。このため、都市計画税の税額は固定資産税よりも低くなるのが一般的です。

なお、固定資産税は原則としてすべての土地・建物の所有者に課税されます。これに対して都市計画税は、市街化区域など一定の区域内に所在する不動産に限って課税される税金です。

したがって、設備のグレードアップによって建物の評価額が高くなった場合、市街化区域内であれば固定資産税だけでなく都市計画税にも影響する可能性があります。

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2-5. 新築時の評価額が一生の固定資産税の基準になる

新築時に定められた評価額の基礎は、その後も長期間にわたって家屋の固定資産税に影響し続けます。

家屋の評価額は、新築時に再建築費評点数が算定された後、3年に一度の評価替え（固定資産税の評価額を見直すタイミング）のたびに見直されます。

この評価替えでは、固定資産評価基準に定められている標準評点数も、直近3年間の建築費の変動を反映して見直されます。

ただし、評価替えの際に個々の家屋の評価額をゼロから計算し直すわけではありません。

実際には、前回の評価替えで算定されたその家屋自身の再建築費評点数に対して、「再建築費評点補正率」という係数を乗じて新しい再建築費評点数を求めます。

再建築費評点補正率とは、新旧の基準年度における標準評点数の変動割合を反映するための係数です。建築費が上昇していれば補正率は高くなり、建築費が下落していれば補正率は低くなります。

その後、新しく求められた再建築費評点数に経年減点補正率を乗じることで、新しい評価額が決定されます。

つまり、家屋の評価額は単純に築年数だけで下がるのではなく、建築費の変動と経年劣化の両方を反映して決まる仕組みです。

近年は建築資材価格や人件費の上昇によって建築費が高騰しており、それに伴って再建築費評点補正率も高くなる傾向があります。

そのため、経年劣化による評価額の下落分を建築費の上昇分が打ち消し、評価額が思ったほど下がらないケースも見られます。

実際に、評価替えによって算出された評価額が前年度の評価額を上回る場合は、その高い評価額が採用されるわけではありません。この場合は前年度の評価額に据え置かれます。

一方、評価替え後の評価額が前年度の評価額を下回る場合は、その新しい評価額が採用されます。

このように、築年数が経過しても評価額が大きく下がらなかったり、評価額が据え置かれたりする背景には、建築費の高騰があります。

もっとも、評価替えのたびに行われているのは、新築時に算定された再建築費評点数を基準として、その後の建築費の変動分を補正する計算です。

固定資産評価基準が新しい基準年度ごとに改正されても、その基準が個々の家屋へ直接適用されるわけではありません。新築時に算定された再建築費評点数を出発点として補正が積み重ねられていく仕組みになっています。

そのため、新築時にどのような設備を選び、どれだけの評点数になったかは、その後の評価替えにも反映されます。ホームエレベーターや大型ユニットバス、高グレードのキッチンなどを採用した場合、その影響は長期間にわたって固定資産税負担に関係することになります。

次の章では、実際にどの設備が評点数を大きく押し上げているのかを、総務省のデータにもとづいて具体的に解説します。

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3. 固定資産税が高くなる設備ランキング【総務省データ基準】

固定資産税に与える影響が大きい設備には、ある程度の傾向があります。

この章では、総務省の固定資産評価基準 第2章 家屋の別表第8をもとに、木造戸建住宅の設備別標準評点数を独自に調査し、評点数が高い順にランキング形式で紹介します。

インターネット上では、「固定資産税が高くなる設備ランキング」として個人の経験や印象にもとづく情報が掲載されていることがあります。しかし、それらの情報には明確な根拠が示されていないケースも少なくありません。

一方、本記事で紹介するランキングは、総務省が公表している固定資産評価基準にもとづいて作成しています。そのため、設備ごとの固定資産税への影響を客観的なデータから確認できます。

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3-1. ランキングの作成方法と評点数の仕組み

このランキングは、総務省の固定資産評価基準 第2章 家屋に定められている標準評点数をもとに作成しています。

固定資産評価基準とは、市町村が固定資産税評価額を算定する際に使用する公的な基準です。

固定資産評価基準の中には、「木造家屋再建築費評点基準表」という資料があります。この資料では、壁や屋根、床、キッチン、お風呂など、家屋を構成する各部分や各設備について標準評点数が定められています。

標準評点数とは、その設備を標準的な仕様や規模で設置した場合に必要となる工事費を基礎として算出された点数です。

簡単に言えば、工事費が高い設備ほど標準評点数も高くなりやすく、工事費が低い設備ほど標準評点数も低くなる傾向があります。

本記事のランキングは、この標準評点数を設備ごとに比較し、評点数が高い順に並べたものです。

評点数が高い設備ほど再建築費評点数を押し上げやすくなります。その結果として固定資産税評価額も高くなり、固定資産税や都市計画税にも影響しやすくなります。

つまり、このランキングを見ることで、「どの設備が固定資産税を高くする要因になりやすいのか」を客観的なデータにもとづいて把握できます。

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3-2. 1位〜5位：運搬・水回りの大型設備

ランキングの上位5位には、ホームエレベーターや給湯器、お風呂、キッチンなど、住宅の中でも工事費が高額になりやすい大型設備が並んでいます。

1位はホームエレベーターです。

積載量150kg、着床数2（停止階が2階分あること）の標準的なホームエレベーターの標準評点数は1,818,000点となっています。

この数値は2位以下の設備を大きく引き離しており、住宅設備の中でも突出して評点数が高い設備です。

そのため、新築時にホームエレベーターを設置した場合は、固定資産税評価額にも大きな影響を与える可能性があります。

2位は上位グレードのユニットバスです。

標準評点数は362,840点で、サイズは180cm×140cmが想定されています。一般的なユニットバスよりも大きく、高機能な設備であることから評点数も高くなっています。

3位は上位グレードのシステムキッチンです。

標準評点数は319,200点で、間口255cmの広めの規格が対象になっています。

間口とは、キッチンを正面から見たときの幅のことです。サイズが大きく、グレードが高いキッチンほど評点数も高くなる傾向があります。

4位は貯湯式給湯器です。

いわゆるエコキュートなどと呼ばれるものがこれにあたり、容量460L程度の貯湯式給湯器の標準評点数は314,100点です。

5位は木製・上位グレードの階段です。

標準評点数は267,820点となっています。

階段は移動のための設備という印象が強いため、固定資産税への影響を意識する人は多くありません。しかし、上位グレードの木製階段は評点数が高く、建物全体の評価額に与える影響も比較的大きい設備です。

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3-3. 6位〜10位：浴室・キッチン関連設備とその他

6位から10位には、浴室やキッチンに関連する設備を中心に、比較的コンパクトな設備が並んでいます。

6位はハーフユニットバスです。

標準評点数は250,610点で、サイズは160cm×160cmが想定されています。

ハーフユニットバスとは、浴槽や床、壁の一部をユニット化した設備です。一般的なユニットバスより自由度が高い一方で、評点数も比較的高くなっています。

7位はガス式給湯器です。

標準評点数は227,000点で、24号程度の規格が想定されています。

号数とは、給湯器が1分間に水温プラス25℃のお湯を何リットル作れるかを表す単位です。号数が大きいほど給湯能力も高くなります。

8位はユニットシャワーです。

標準評点数は192,580点で、サイズは120cm×80cmとされています。

ユニットシャワーとは、浴槽を設けず、シャワー設備のみを備えたコンパクトなユニット設備です。

9位はミニシステムキッチンです。

標準評点数は110,100点で、間口120cmのコンパクトな規格が対象となっています。

10位は開閉式天窓です。

標準評点数は106,300点で、サイズは60cm×60cmが想定されています。

開閉式天窓は採光や換気を目的として設置される設備です。浴室やキッチンのような水回り設備ではありませんが、標準評点数はミニシステムキッチンに近い水準となっています。

そのため、設備選びの際には見落とされがちな存在でありながら、固定資産税評価額に一定の影響を与える設備として把握しておくとよいでしょう。

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3-4. 11位〜15位：仕上げ・付属設備

11位から15位までは、洗面化粧台や流し台、レンジフードファンなど、住宅の仕上げや付属設備に分類される設備が中心です。

これらの設備はホームエレベーターやユニットバスほど評点数は高くありません。しかし、複数の設備を高グレード仕様にすると、建物全体の評価額に少なからず影響します。

11位は、上位グレードの洗面化粧台です。

標準評点数は66,630点で、間口75cmの規格が想定されています。

12位は、浴室換気乾燥機です。

標準評点数は54,850点となっています。

浴室換気乾燥機とは、浴室内の換気や乾燥を行う設備です。洗濯物の室内干しにも利用できるため、近年では採用される機会が増えています。

13位は、ステンレス張の流し台です。

標準評点数は51,300点で、間口120cmの規格が想定されています。

14位は、レンジフードファンです。

標準評点数は33,290点となっています。

レンジフードファンとは、キッチンの換気扇と、その周囲を覆うフード部分を一体化した設備のことです。

15位は、建材型ソーラーパネルです。

標準評点数は建て床面積1㎡あたり18,480点とされています。

ここで注意したいのは、建材型ソーラーパネルは他の14設備とは評点数の算定方法が大きく異なる点です。

他の設備は1台や1セットごとに標準評点数が定められています。一方、建材型ソーラーパネルは設備1基あたりではなく、設置された家屋の建て床面積1㎡あたりで標準評点数が定められています。

建て床面積とは、その家屋の床面積の合計のことです。

たとえば、建て床面積50㎡の家屋の屋根全部分に建材型ソーラーパネルを設置した場合、「50㎡ × 18,480点 ＝ 924,000点」となり、標準評点数は924,000点になります。

この924,000点という数値は、1位のホームエレベーターの1,818,000点には及びません。しかし、2位の特殊機能付・上位グレードのユニットバスの362,840点を大きく上回る水準です。

つまり、建材型ソーラーパネルはランキング上では15位に位置付けられているものの、実際の評点数は建て床面積によって大きく変わります。

そのため、建て床面積が広い住宅の屋根の全部分に建材型ソーラーパネルを設置すると、上位ランクの設備に匹敵する評点数になる場合があります。

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4. 固定資産税が高くなる設備、お風呂・キッチン・洗面台はここに注意

お風呂やキッチン、洗面台は、同じ設備名であってもグレードやサイズによって評点数が大きく変わります。

たとえば、ユニットバスでも標準的な仕様と上位グレードの仕様では評点数に差があります。また、キッチンや洗面台も、間口が広いものや高機能なものほど評点数が高くなる傾向があります。

そのため、「お風呂を設置したから固定資産税が上がる」「キッチンを交換したから固定資産税が上がる」と単純に考えることはできません。実際には、どのような仕様の設備を選んだのかによって固定資産税への影響は変わります。

この章では、お風呂・キッチン・洗面台について、型式や間口寸法、容量などの違いが評点数にどのような影響を与えるのかを解説します。

設備選びの際に固定資産税への影響を判断するための参考としてご覧ください。なお、本章も「総務省 固定資産評価基準第2章 家屋」を出典としています。

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4-1. お風呂（ユニットバス・浴槽）が高くなる条件

お風呂に関する設備は、型式やサイズによって標準評点数が大きく変わります。

まず、ユニットバスには「並」と「上」という型式区分があります。

型式とは、設備の機能や仕様の違いによって設けられたグレード区分のことです。

「上」の型式は、シャワーに加えて洗面器や便器などの特殊な機能が付いた仕様を指します。そのため、「並」の型式よりも標準評点数が高く設定されています。

たとえば、特殊機能付・上位グレードのユニットバスの標準評点数は362,840点です。これに対して「並」の型式は、より低い標準評点数になります。

つまり、ユニットバスのサイズが同じであっても、型式を「並」から「上」に変更すると標準評点数が上がり、固定資産税評価額にも影響する可能性があります。

また、お風呂に関する設備はサイズによっても標準評点数が変わります。

ハーフユニットバスやユニットシャワーには寸法区分が設けられており、大きなサイズほど標準評点数も高くなる仕組みです。

具体的には、ハーフユニットバスには200cm×160cmと160cm×160cmの区分があります。ユニットシャワーには160cm×80cm、120cm×80cm、80cm×80cmという区分があり、寸法が大きくなるほど標準評点数も高くなります。

このように、お風呂はグレードアップだけでなくサイズアップによっても評点数が上昇します。ゆとりのある浴室を選ぶことは快適性の向上につながりますが、その一方で固定資産税評価額にも影響することを理解しておきましょう。

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4-2. キッチン（システムキッチン）が高くなる条件

キッチンに関する設備は、主に間口の広さによって標準評点数が変わります。

間口とは、キッチンを正面から見たときの幅のことです。

システムキッチンには複数の間口区分が設けられており、間口が広くなるほど標準評点数も高くなる仕組みになっています。

たとえば、上位グレードのシステムキッチンの標準評点数は319,200点で、間口255cmの規格が想定されています。

これ以外にも300cmや180cmなどの区分があり、一般的には間口が広いほど標準評点数も高くなります。

ミニシステムキッチンも同様です。

標準評点数は110,100点で、間口120cmの規格が想定されています。

ただし、システムキッチンとミニシステムキッチンは同じ設備のサイズ違いではありません。固定資産評価基準では別の設備項目として扱われています。

そのため、単純に間口だけを比較するのではなく、設備の種類そのものが異なることも理解しておく必要があります。

もっとも、どちらの設備にも共通しているのは、間口が広くなるほど標準評点数が高くなるという点です。

新築時にキッチンのサイズアップを検討している場合は、使い勝手だけでなく固定資産税評価額への影響もあわせて確認しておくとよいでしょう。

ちなみに、当サイト「固定資産税をパパっと解説」では、キッチンは幅で固定資産税が決まることの詳細を解説する記事を公開中です。ぜひご覧ください。

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4-3. 洗面台（洗面化粧台）が高くなる条件

洗面台に関する設備は、間口の広さによって標準評点数が変わります。

洗面化粧台には複数の間口区分が設けられており、間口が広いほど標準評点数も高くなる仕組みです。

たとえば、上位グレードの洗面化粧台の標準評点数は66,630点で、間口75cmの規格が想定されています。

このほかにも、間口120cmや60cmなどの区分が用意されています。

そのため、洗面化粧台の間口を75cmから120cmへ広げると、標準評点数も上昇します。

お風呂やキッチンと比べると、洗面化粧台の標準評点数はそれほど大きくありません。実際に、66,630点という数値はランキング上位の設備よりかなり小さい水準です。

それでも、洗面化粧台のサイズアップが評価額に影響するという仕組みは、お風呂やキッチンと同じです。

つまり、設備ごとの影響の大きさには差があるものの、「グレードやサイズが大きくなるほど評点数も高くなる」という基本的な考え方は共通しています。

ちなみに、当サイト「固定資産税をパパっと解説」では、洗面台の固定資産税を安く抑える方法を解説する記事を公開中です。ぜひご覧ください。

お役立ち記事
洗面台の固定資産税はこれで安くなる！裏技級の節税方法を解説

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5. 設備別の固定資産税・都市計画税の目安

本記事の「2.固定資産税が高くなる仕組みをパパっと解説」では、固定資産税と都市計画税が決まる仕組みとして、評価額・課税標準額・税率の関係を解説しました。

そして、この章では、「3.固定資産税が高くなる設備ランキング【総務省データ基準】」と「4.固定資産税が高くなる設備、お風呂・キッチン・洗面台はここに注意」で紹介した設備について、新築時にどの程度の固定資産税・都市計画税が発生する可能性があるのかを、独自の計算方法による目安として紹介します。

設備ごとの税額の違いを把握しておくことで、「どの設備が将来の税負担に大きく影響するのか」をイメージしやすくなります。設備選びを検討する際の参考として活用してください。

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5-1. 設備別の固定資産税・都市計画税目安一覧

「3.固定資産税が高くなる設備ランキング【総務省データ基準】」で紹介した標準評点数ベスト15の設備について、固定資産税・都市計画税の目安を一覧表にまとめました。

たとえば、1位のホームエレベーター（標準評点数1,818,000点）の場合、固定資産税の目安は約2万351円、都市計画税の目安は約4,363円です。

これに対して、2位のユニットバス（標準評点数362,840点）の固定資産税の目安は約4,063円です。ホームエレベーターの固定資産税の目安は、ユニットバスと比べても5倍前後の規模になります。

また、表全体を見ると、標準評点数が高い設備ほど固定資産税や都市計画税の目安も大きくなる傾向があることがわかります。同じ住宅設備であっても、設備の種類によって将来の税負担には大きな差が生じる可能性があります。

なお、これらの目安は一定の前提条件にもとづいて計算したものです。次の項目では、どのような計算方法で税額の目安を算出したのかを詳しく説明します。

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5-2. 各設備の税額の目安を算出した方法

前の項目で紹介した固定資産税・都市計画税の目安は、「標準評点数×経年減点補正率×税率」という計算方法で算出しています。

経年減点補正率とは、本記事の「2.固定資産税が高くなる仕組みをパパっと解説」で説明したとおり、家屋の建築後に年数が経過することで生じる価値の減少を反映するための補正率です。

この記事では、新築翌年度の経年減点補正率である0.80を使用しています。

この0.80という数値は、総務省の固定資産評価基準（家屋）に定められている「木造家屋経年減点補正率基準表」（別表第9）にもとづくものです。この基準表では、専用住宅・共同住宅・寄宿舎・併用住宅などの住宅用建物について、経過年数1年の経年減点補正率が0.80であることを確認できます。

また、非木造家屋についても、固定資産評価基準（家屋）の「非木造家屋経年減点補正率基準表」（別表第13）に同様の数値が定められています。

この記事では、計算をわかりやすくするために、評点一点当たりの価額を1円と仮定しています。

「2.固定資産税が高くなる仕組みをパパっと解説」で説明したとおり、評点一点当たりの価額は全国共通ではありません。1円を基準として、物価水準による補正率や設計管理費等による補正率を反映したうえで、市町村が毎年度決定します。そのため、実際の評点一点当たりの価額は1円から増減します。

ただし、評点一点当たりの価額を1円として計算したほうが、標準評点数と税額との関係を理解しやすくなります。そのため、この記事では簡略化した計算方法を採用しています。

具体的な計算式は次のとおりです。

たとえば、標準評点数が100,000点の設備であれば、固定資産税の目安は「100,000×0.80×1.4％＝1,120円」と計算して1,120円、都市計画税の目安は「100,000×0.80×0.3％＝240円」と計算して240円となります。

このように、標準評点数が高い設備ほど、固定資産税や都市計画税の負担も大きくなる傾向があります。

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5-3. この目安を使う際の注意点

この記事で紹介した税額の目安は、固定資産税の仕組みをわかりやすく説明するために簡略化した計算方法で算出したものです。そのため、実際に納付する税額とは異なる場合があります。

目安を確認する際は、次の2点に注意してください。

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評点一点当たりの価額・軽減措置による違い

評点一点当たりの価額は、市町村や年度によって異なります。

先に説明したとおり、固定資産税、および都市計画税の目安は評点一点当たりの価額を1円として計算しています。しかし、実際の評点一点当たりの価額は全国共通ではありません。物価水準による補正率や設計管理費等による補正率を反映したうえで、市町村が毎年度決定します。

そのため、実際に納付する固定資産税・都市計画税は、この記事で紹介した目安と完全に一致するとは限りません。

加えて、新築住宅には固定資産税の軽減措置が設けられています。一般住宅（戸建て）は新築後3年度分、一般住宅（3階建以上の中高層耐火住宅等）は5年度分、長期優良住宅（戸建て）は5年度分、長期優良住宅（3階建以上の中高層耐火住宅等）は7年度分にわたり、住居として使用されている部分（居住部分）にかかる固定資産税額の2分の1が減額されます。

したがって、新築住宅を取得した直後の数年間は、この記事で紹介した固定資産税の目安よりも、実際の固定資産税額が半額程度になる可能性があります。

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対象は住宅用の家屋に限る

この記事で紹介した計算方法は、住宅として使用する家屋を対象としています。そのため、住宅以外の用途で使用する家屋には当てはまりません。

具体的には、専用住宅、共同住宅、寄宿舎、併用住宅等が対象です。これらはいずれも、人が居住するための家屋という共通点があります。

これに対して、事務所や店舗等の住宅以外の建物は、経過年数1年の経年減点補正率が住宅用建物とは異なります。

このため、事務所や店舗の固定資産税を試算する場合には、この記事で使用している「0.80」という経年減点補正率を使うことはできません。事務所用や店舗用に定められた経年減点補正率を別途確認する必要があります。

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6. 固定資産税が高くなる家の特徴【設備以外】

固定資産税が高くなる要因は、設備そのものだけではありません。家屋全体の価値が高くなると、固定資産税評価額が上がることがあります。

たとえば、増築によって床面積が増えた場合や、新築住宅に適用されていた軽減措置が終了した場合などは、固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

この章では、設備ではなく家屋全体に着目し、固定資産税が高くなる代表的なケースを解説します。

6-1. 増築やリフォームで固定資産税が上がるケース

増築や大規模なリフォームを行うと、固定資産税が上がるケースがあります。

増築とは、既存の家屋に新たな部分を付け加えて床面積を増やすことです。

増築が行われると、その増築部分について新増分家屋（新築・増築によって新たに評価される家屋部分）と同様の評価が行われ、増築部分の再建築費評点数が、既存部分の再建築費評点数に加算されます。

再建築費評点数とは、本記事の「2.固定資産税が高くなる仕組みをパパっと解説」で説明したとおり、家屋の各部分・各設備に割り当てられた標準評点数の合計のことです。

家屋全体の再建築費評点数が増えれば、固定資産税評価額も上がります。そして、家屋については原則として評価額がそのまま課税標準額になるため、評価額の上昇は、そのまま固定資産税額の上昇に直結します。

つまり、増築によって床面積が増えるほど、固定資産税の負担も大きくなるということです。

大規模なリフォームについても、同様の流れで固定資産税に影響します。たとえば、古い設備を撤去して新しい設備に取り替える改築を行った場合、撤去した部分に相当する評点数が控除され、新しく取り付けた部分に相当する評点数が加算される、という形で再建築費評点数が見直されます。

本記事でこれまでに紹介したような、ホームエレベーターやハイグレードなユニットバスなど評点数が高い設備を新たに導入するリフォームを行えば、その分だけ評価額が上がり、結果として固定資産税の額もそれに応じて上がることになります。

具体例として、リフォームで標準評点数が10万点増加した場合、本記事の「5.設備別の固定資産税・都市計画税の目安」で紹介した計算方法（標準評点数×0.80×1.4%）に当てはめると、固定資産税の目安は年間で約1,120円増える、という規模になります。

導入する設備の評点数が大きいほど、この増加額も大きくなるため、リフォームを計画する際には、設備のグレードアップが固定資産税にどう影響するかを、あらかじめ把握しておくとよいでしょう（参考：資産評価システム研究センター 改築等が行われた家屋の評価について）。

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6-2. 新築時の軽減措置が切れると税額が上がる

新築住宅では一定期間、固定資産税が軽減されます。そのため、軽減措置が終了すると固定資産税が本来の額に戻り、「急に税額が上がった」と感じることがあります。

本記事の「5.設備別の固定資産税・都市計画税の目安」で説明したとおり、新築住宅には固定資産税の軽減措置が設けられています。一般住宅（戸建て）は新築後3年度分、一般住宅（3階建以上の中高層耐火住宅等）は5年度分、長期優良住宅（戸建て）は5年度分、長期優良住宅（3階建以上の中高層耐火住宅等）は7年度分にわたり、住居として使用している部分にかかる固定資産税額の2分の1が減額されます（出典：一般財団法人資産評価システム研究センター 令和8年度固定資産税のしおり）。

この軽減措置が適用されている期間は、本来納めるべき固定資産税額の半分だけを負担している状態です。そのため、軽減措置の期間が終了すると、それまで2分の1に減額されていた固定資産税が本来の額に戻ります。

この仕組みを知らないと、「新築から数年経ったら固定資産税が突然高くなった」と感じるかもしれません。しかし、実際には固定資産税評価額が急激に上昇したわけではなく、軽減措置が終了したことで本来の税額に戻っただけというケースが多くあります。

たとえば、軽減措置が適用されている期間中の固定資産税額が年間9万円程度だった住宅であれば、軽減措置の終了後は単純計算で年間18万円程度になることがあります。

このように、新築住宅では軽減措置の終了によって固定資産税額が大きく変わる場合があります。あらかじめ軽減措置の内容と終了時期を把握しておけば、税額の増加にも慌てず対応しやすくなるでしょう。

なお、この軽減措置の対象は建物にかかる固定資産税のみです。そのため、軽減措置の期間中であっても、建物の都市計画税、および土地の固定資産税や都市計画税は減額されず、本来の税額がそのまま課税されます。

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6-3. 土地を含めた負担調整措置の誤解（「6倍」は本当か）

住宅を解体して更地にすると、土地の固定資産税が「6倍になる」といわれることがあります。しかし、この説明は正確ではありません。

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」という軽減措置が適用されています。

具体的には、小規模住宅用地（200平方メートル以下の住宅用地）の場合は評価額の6分の1、一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地）の場合は評価額の3分の1が課税標準額になります。

ところが、住宅を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなります。ここで、「6倍になる」という通説が生まれています。小規模住宅用地では課税標準額が評価額の6分の1まで軽減されているため、「6分の1の特例がなくなれば税額は6倍になるはずだ」と考えられがちです。

ただし、実際の税額はそのような単純計算にはなりません。なぜなら、固定資産税には負担調整措置という仕組みがあるためです。

負担調整措置とは、評価額が大きく上昇した場合でも税負担が急激に増えないように、課税標準額を段階的に引き上げる仕組みです。住宅を解体後の更地の課税標準額は、負担調整措置により評価額の70%が上限となります。

よって、6分の1の特例がなくなったからといって、税額がそのまま6倍になることはありません。総務省の資料や各自治体が公表している計算例によると、住宅を解体した際の土地の固定資産税は最大で約4.2倍、都市計画税は約2.1倍となり、両者を合算した平均では約3.6倍程度になる可能性があるとされています（出典・参考：朝来市 住宅・空き家解体後の固定資産税について）。

ちなみに、当サイト「固定資産税をパパっと解説」では、負担調整措置の詳細を解説する記事を公開中です。ぜひご覧ください。

お役立ち記事
固定資産税の負担調整措置とは？（図解でわかりやすい！）

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7. 固定資産税が高くなるのを防ぐためにできること

これまでの章では、固定資産税が高くなる仕組みや、設備ごとの評点数の違いによって税額にどのような差が生じるのかを解説しました。

固定資産税は、住宅を建てた後に完全にコントロールできるものではありません。しかし、新築やリフォームの計画段階で固定資産税の仕組みを理解しておけば、将来の税負担を抑えやすくなります。

たとえば、設備の選び方やリフォームの内容によっては、固定資産税が上がりにくい住宅にすることも可能です。そこで、この章では固定資産税が高くなるのを防ぐために、住宅の計画段階で意識したいポイントを紹介します。

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7-1. 設備選びの段階で評価額を意識する

固定資産税をできるだけ抑えたいのであれば、設備を選ぶ段階から固定資産税評価額への影響を意識することが大切です。

これまでにご紹介したとおり、ホームエレベーターやハイグレードなユニットバスなど、標準評点数の高い設備を導入すると、その分だけ固定資産税評価額が高くなります。固定資産税評価額が高くなると、固定資産税の負担も大きくなります。

たとえば、本記事の「5.設備別の固定資産税・都市計画税の目安」で紹介した計算方法で試算すると、ホームエレベーターを導入した場合の固定資産税の目安は年間約2万円です。これに対して、2位のユニットバスの目安は年間約4,100円程度です。ホームエレベーターによる税負担は、ユニットバスと比べても5倍前後の規模になります。

そのため、高額な設備や大型の設備を導入する際は、設備価格だけでなく、固定資産税への影響も含めて検討することが重要です。

筆者自身も、固定資産税の仕組みを十分に理解しないまま注文住宅を建築し、大きなユニットバスや間口の広いシステムキッチンを採用しました。

ところが、実際に固定資産税を納付するようになってから、設備の選択が税負担に影響していることを実感しています。固定資産税を納付するたびに、「もう少しコンパクトなユニットバスやシステムキッチンを選んでおけば良かった」と感じることもあります。

だからこそ、これから住宅を新築する方やリフォームを予定している方には、設備を選ぶ段階で評点数や固定資産税評価額への影響を確認することをおすすめします。

具体的には、設備のカタログを確認したり、ハウスメーカーとの打ち合わせで質問したりして、サイズや型式によって固定資産税評価額がどの程度変わるのかを把握しておくとよいでしょう。

たとえ間口を10cm広げる、容量を一段階大きくするといった小さな変更であっても、その積み重ねによって固定資産税評価額が上がることがあります。こうした選択の違いが、長期的な固定資産税の負担差につながる可能性があります。

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7-2. リフォーム時に使える減額措置を活用する

リフォームを行う際は、固定資産税の減額措置を活用することで、税負担の増加を抑えられる可能性があります。

本記事の「6.固定資産税が高くなる家の特徴【設備以外】」で説明したとおり、増築や大規模なリフォームを行うと、再建築費評点数が見直されることがあります。その結果、固定資産税評価額が上がり、固定資産税の負担が増えるケースもあります。

しかし、一定の条件を満たすリフォームについては、固定資産税を軽減できる特例制度が用意されています。この特例制度は「リフォーム促進税制」などと呼ばれています（出典：国土交通省 リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について）。

令和8年度税制改正により、リフォーム促進税制の適用期限は令和13年3月31日まで延長されることが決定しました。また、床面積要件の下限が40㎡に緩和されたため、これまで対象外だったコンパクトな住宅でも利用しやすくなっています。

対象となる主な改修工事は、耐震改修工事、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、長期優良住宅化改修工事の4種類です。それぞれ固定資産税の減額内容が異なります。

耐震改修工事を行った場合は、工事完了の翌年度分の固定資産税が2分の1に減額されます。バリアフリー改修工事を行った場合は、工事完了の翌年度分の固定資産税が3分の2に減額されます。

省エネ改修工事を行った場合も、工事完了の翌年度分の固定資産税が3分の2に減額されます。長期優良住宅化改修工事を行った場合は、工事完了の翌年度分の固定資産税が3分の1に減額されます。

ただし、これらの減額措置はすべての住宅で利用できるわけではありません。工事内容だけでなく、家屋の築年数や工事費用などについても細かな適用要件が定められています。

たとえば、耐震改修工事の減額措置は、昭和57年1月1日以前から所在する家屋が対象です。加えて、現行の耐震基準に適合する改修工事を行い、工事費が50万円（税込）を超えている必要があります。

バリアフリー改修工事の減額措置は、65歳以上の方や要介護認定・要支援認定を受けている方などが居住している家屋が対象です。さらに、その家屋が新築後10年以上を経過していることも要件となっています。

このように、リフォーム促進税制にはさまざまな条件があります。そのため、リフォームを計画する際は、自宅が対象になるかどうかを事前に確認することが重要です。

リフォーム促進税制の適用を受けられる可能性がある場合は、工事を始める前に市町村の税務担当窓口へ相談し、適用条件や必要書類を確認しておくとよいでしょう。

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8. 固定資産税が高くなるポイントのまとめ

固定資産税が高くなるポイントについて、設備ごとの評点数ランキングや家全体の特徴、リフォーム時の対策など解説しました。最後に、本記事で紹介したポイントを整理します。

本記事の内容が、皆様に役立てば幸いです。

ちなみに、当サイト「固定資産税をパパっと解説」では、不動産の売買価格から固定資産税の目安をシミュレーションできるツールを公開中です。ぜひお試しください。

お役立ちツール
固定資産税をパパっとシミュレーション｜売買価格から税額を試算

そして、最後に、設備の固定資産税に関するよくある質問とその答えをまとめます。

固定資産税が高くなる一番の理由は何ですか？

固定資産税が高くなる最大の理由は、対象となる土地や建物の時価が高いことです。新築建物であれば建築費の高さ、土地であれば立地や面積、中古住宅であれば売買価格が時価を押し上げ、固定資産税評価額に反映されることで税額も高くなります。

固定資産税が高くなる設備にはどのようなものがありますか？

総務省の固定資産評価基準にもとづくと、ホームエレベーターの標準評点数が他の設備を大きく上回り、最も税額が高くなると予想されます。次いで大型のユニットバス、間口の広いシステムキッチン、タンク容量の大きい給湯器と続きます。

お風呂やキッチンのサイズを大きくすると固定資産税は上がりますか？

はい、上がる傾向があります。ユニットバスやシステムキッチン、洗面化粧台は、間口寸法や型式によって標準評点数が変わる仕組みになっており、サイズを大きくするほど評点数が高くなり、固定資産税の負担も増えやすくなります。

空き家を解体すると固定資産税は本当に6倍になりますか？

「6倍になる」という通説は正確ではありません。住宅用地の特例が外れた後も負担調整措置が働くため、実際の上昇率は固定資産税が約4.2倍、都市計画税が約2.1倍程度であり、合算した平均では約3.6倍が目安です。

新築から数年後に固定資産税が急に上がるのはなぜですか？

新築住宅には、一般住宅（戸建て）で3年度分、一般住宅（3階建以上の中高層耐火住宅等）で5年度分、長期優良住宅（戸建て）で5年度分、長期優良住宅（3階建以上の中高層耐火住宅等）で7年度分にわたり固定資産税が2分の1に減額される軽減措置があります。この期間が終了すると、減額のない本来の税額に戻るため、急に上がったように感じられます。

リフォームで固定資産税を抑える方法はありますか？

耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化のリフォームを行うと、工事完了翌年度の固定資産税が一定割合減額される制度があります。令和8年度税制改正により、これらの措置は令和13年3月31日まで延長されています。

著者・監修情報

固定資産税をパパっと解説（koteishisanzei-papatto.com）編集部。固定資産税に関する情報を図解を交えてわかりやすく解説することを心がけて記事を作成しています。作成にあたっては、総務省 固定資産評価基準、一般財団法人資産評価システム研究センター、国土交通省などの公的機関の情報、および信頼性が極めて高い専門サイトの情報を参照しています。

参考資料・参考サイト

e-Gov 地方税法 ／ 総務省 固定資産評価基準第2章 家屋 ／ 一般財団法人資産評価システム研究センター 令和6年度固定資産税のあらまし ／ 一般財団法人資産評価システム研究センター 令和8年度固定資産税のしおり ／ 国土交通省 リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について

注意点

本記事の内容は令和8年6月時点のものです。最新の情報は市町村役場の資産税課、総務省や国土交通省のホームページなどにてご確認ください。

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