固定資産税の地目に高い順や安い順はある?

固定資産税の地目に高い順や安い順はある?

固定資産税の地目に高い順や安い順はないものの、しいて高い順から並べれば「宅地→雑種地、鉱泉地→山林、原野→田、畑、牧場→池沼」であると考えられます。

安い順から並べれば「池沼→田、畑、牧場→山林、原野→雑種地、鉱泉地→宅地」です。

固定資産税の地目に高い順や安い順はあるか、固定資産税における地目の考え方をご紹介しましょう。

目次

1. 地目による固定資産税が高い順や安い順はないものの…

はじめに、固定資産税における地目の概念をご紹介しましょう。

地目といえば登記簿に記されている項目をイメージしますが、登記簿に記されている地目とは、登記官によって判断された、その土地を登記した時点における主な用途を意味します。

登記簿に記される地目の区分は、不動産登記規則の第九十九条によって定められ、以下の23です。

登記簿に記される地目の区分
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地(合計23)

一方、固定資産税における地目は登記簿に記されている地目ではなく、固定資産評価員、または固定資産評価補助員によって調査された、主に1月1日の時点におけるその土地の現状を表します。

固定資産税の課税明細書に、現状地目などの名目で登記簿と異なる地目が記されていることがあるのは、以上が理由です。

固定資産税における地目の区分は、総務省の告示「固定資産評価基準 第1章 土地」の「第1節 通則」に記され、以下の9つです。

固定資産税における地目の区分
田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地(合計9)

そして、土地の固定資産税は、固定資産評価基準に記されている方法に則り固定資産評価員、または固定資産評価補助員が評価した、その土地の適正な時価を基に計算されます。

固定資産評価員、または固定資産評価補助員が適正な時価が高いと評価すれば、その土地の固定資産税は高くなり、適正な時価が低いと評価すれば、その土地の固定資産税は安くなります。

よって、土地にかかる固定資産税は、地目による高い順や安い順などの概念はないと考えられます。

固定資産税には地目による高い順や安い順はないと考えられる

しかし、固定資産評価員、または固定資産評価補助員が評価する適正な時価は、平成15年6月26日に東京高等裁判所によって裁かれた固定資産課税審査却下決定取消請求事件以降、「正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格、すなわち客観的な交換価値が適正な時価である」と解釈されています。

正常な条件の下に成立する取引価格とは、売り主の売り急ぎや、買い主の買い進みなどの事情を含まない、通常成立すると考えられる売買価格です。

つまり、固定資産評価員、または固定資産評価補助員は、正常な条件の下に成立する取引価格を評価し、その価格が高いと評価されれば固定資産税が高くなり、低いと評価されれば固定資産税は安くなるというわけです。

固定資産税は適正な時価が高ければ税額が高く、適正な時価が低ければ税額が低くなる

これを理由に、地目による固定資産税が高い順や安い順はないものの、正常な条件の下に成立する取引価格が一般に高い順、または一般に安い順に地目を並べれば、固定資産税が高い順、もしくは安い順に並ぶと考えられます。

以下が、正常な条件の下に成立する取引価格が一般に高いと推測される地目の順であり、固定資産税が高い順と考えられる並びです。

地目から考える固定資産税が高い順
宅地→雑種地、鉱泉地→山林、原野→田、畑、牧場→池沼

以下は、正常な条件の下に成立する取引価格が一般に低いと推測される地目の順であり、固定資産税が安い順と考えられる並びとなります。

地目から考える固定資産税が安い順
池沼→田、畑、牧場→山林、原野→雑種地、鉱泉地→宅地

以上が、地目からはかりしる固定資産税が高い順と安い順です。

しかし、現状地目が田や畑であっても、従来通りの売買価格で取引されつつ従来通りの固定資産税が課される農地があれば、宅地並みの価格で売買されつつ宅地並みの固定資産税が課される農地もあります。

たとえば、農業振興地域に位置する農地は農地転用が難しいなどを理由に安く売買され、固定資産税も安価であり、地目と固定資産税が合致します。

一方、都道府県知事から農地転用許可が下りた農地は、地目が田や畑であっても高く売買され、固定資産税も宅地並みであり、地目と固定資産税が合致しません。

加えて、市街地に位置する農地は農地転用が容易であることを理由に、地目が田や畑であっても高く売買され、一部例外を除き、固定資産税も宅地並みであり、地目と固定資産税が合致しません。

よって、やはり土地にかかる固定資産税は、地目によって高い順や安い順はないといえるでしょう。

つづいて、固定資産評価員、または固定資産評価補助員が、土地の地目をどのように認定するかご紹介しましょう。

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2. 固定資産評価員が地目を認定する基準

土地にかかる固定資産税は、固定資産評価員、または固定資産評価補助員が評価した適正な時価が高ければ税額が高くなり、適正な時価が低ければ税額が安くなります。

よって、地目による固定資産税が高い順や安い順はないと考えられますが、固定資産評価員、または固定資産評価補助員がどのように地目を認定するか気になります。

登記簿上の地目が宅地であっても、固定資産評価員、または固定資産評価補助員が雑種地と認定すれば、固定資産税は安くなるかもしれません。

ここから、固定資産評価員、または固定資産評価補助員が地目を認定する基準をご紹介しましょう。

固定資産評価員、または固定資産評価補助員が地目を認定する基準は、登記簿上の地目を判定する基準と同じとされ、登記簿上の地目を判定する基準は不動産登記事務取扱手続準則の第六十八条にて規定され、以下のとおりです。

宅地
建物の敷地、およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地
農耕地で用水を利用して耕作する土地
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
山林
耕作の方法によらないで竹木を生育する土地
原野
耕作の方法によらないで雑草、かん木類を生育する土地
牧場
家畜を放牧する土地
池沼
かんがい用水ではない水の貯留池
鉱泉地
鉱泉(温泉を含む)の湧出口、およびその維持に必要な土地
雑種地
これまでのいずれにも該当しない土地

また、大阪市が公開する固定資産税評価要領の「第1 土地の評価 1 土地評価の基本 (2)地目の認定」には、以下のように記されています。

  • 現時点において建物がない土地であっても、建物を建てるための土地であることが客観的に明らかであれば、その土地は宅地と認定する
  • 全く耕作されず1年以上放置され、雑草がはびこり、肥培管理が行われていない農地は雑種地と認定する
  • 盛り土や整地され、農地としての土壌が失われた田や畑は雑種地と認定する

以上などが、固定資産評価員、または固定資産評価補助員が地目を認定する基準です。

固定資産税を下げるために現状地目を変更したいと希望する方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

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まとめ - 固定資産税における地目の意義は、適正な時価の評価方法の選択にある

固定資産税の地目に高い順や安い順はあるか、固定資産税における地目の考え方をご紹介しました。

土地の固定資産税は、固定資産評価員、または固定資産評価補助員によって評価された適正な時価を基に計算され、適正な時価が高いと評価されれば税額が高くなり、適正な時価が低いと評価されれば税額は安くなります。

よって、固定資産税には、地目による税額が高い順や安い順はないと考えられます。

しかし、固定資産課税審査却下決定取消請求事件以降、固定資産評価員、または固定資産評価補助員が評価する適正な時価とは、正常な条件の下に成立する取引価格であると解釈されるようになりました。

これを理由に、正常な条件の下に成立する取引価格が高い順、または安い順に地目を並べれば、地目による固定資産税が高い順と安い順を列挙できると推測できます。

列挙すると以下のとおりです。

固定資産税が高いと考えられる地目の順
宅地→雑種地、鉱泉地→山林、原野→田、畑、牧場→池沼
固定資産税が安いと考えられる地目の順
池沼→田、畑、牧場→山林、原野→雑種地、鉱泉地→宅地

上記の順が、地目による固定資産税が高い順、または安い順であると推測できます。

しかし、固定資産税における地目、すなわち現状地目が畑や田であっても宅地並みの価格で売買され、宅地並みの固定資産税が課される農地もあります。

つまり、地目と固定資産税額が合致していない土地があるというわけです。

これを理由に、やはり地目による固定資産税が高い順や安い順はないと考えられます。

地目による固定資産税が高い順や安い順をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、固定資産評価員、または固定資産評価補助員は地目を認定しますが、その土地の適正な時価を評価する方法を選択するために認定します。

土地の適正な時価は、地目によって評価する方法が異なり、以下のとおりです。

地目による土地の評価方法の違い
地目 適正な時価の評価方法
宅地 市街地宅地評価法など
雑種地、原野、牧場、池沼 売買実例地比準方式、近傍地比準方式など
田、畑、山林 標準地比準方式
鉱泉地 その他の評価方法

各評価方法の詳細は、「固定資産評価基準 第1章 土地」にて確認することが可能です。

ご紹介した内容が、地目による固定資産税が高い順や安い順をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2022年4月

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