基準宅地とは？
基準宅地とは、最も適正な時価が高いと評価された標準宅地です。
普段は聞くことがない不動産用語「基準宅地」をパパっと簡単に解説しましょう。
目次
- 1. 基準宅地とは、最も評価額が高い標準宅地
- 2. 基準宅地と標準宅地の違い
- まとめ - 基準宅地の定義は固定資産評価基準に記されている
1. 基準宅地とは、最も評価額が高い標準宅地
それでは、基準宅地をわかりやすく簡単に解説します。
ところで、皆さんは土地を所有すると固定資産税が課せられることをご存知でしょうか。
土地を所有すると、その土地が所在する市町村から固定資産税が課せられます。
この土地を所有することにより課せられる固定資産税の額ですが、市町村が評価したその土地の適正な時価を基に計算されます。
たとえば、その土地の適正な時価が1,000万円であると市町村が評価すれば、1,000万円に固定資産税の税率である1.4%を掛け算した答えである14万円などが税額になるといった具合です。
そのため、市町村が各土地の所有者に固定資産税を課す際は、各土地の適正な時価を評価しなければなりませんが、全ての土地の時価をひとつひとつ評価するのは困難です。
また、全ての土地の適正な時価を評価するためには指標となる評価額が必要であり、指標となる評価額がなければ価格にばらつきが発生し、各土地の所有者に固定資産税が公平に課税されません。
これらを理由に、市町村が市町村内の各土地の適正な時価を評価する際は、「市街地宅地評価法」または「その他の宅地評価法」という方法を用いて多数の土地の適正な時価を効率よく評価します。
市街地宅地評価法、またはその他の宅地評価法では、第一にその市町村内を住宅地区、集落地区、商業地区、工業地区などに細かく区分けします。
第二に、各地区から代表となる土地を選びます。
選ばれた土地を標準宅地と呼び、標準宅地の選定が済めば、標準宅地の1平方メートルあたりの適正な時価を評価します。
第三に、標準宅地の1平方メートルあたりの適正な時価を基準として、標準宅地以外の土地の1平方メートルあたりの適正な時価を評価します。
例を挙げると、1平方メートルあたりの適正な時価を10万円と評価した標準宅地の最寄りの土地は、標準宅地より立地条件が良ければ1平方メートルあたり11万円、標準宅地より立地条件が悪ければ1平方メートルあたり9万円と評価するといった具合です。
第四に、標準宅地の1平方メートルあたりの適正な時価を基準として評価した標準宅地以外の土地の1平方メートルあたりの適正な時価に、各土地の敷地面積を掛け算するなどして各土地の敷地全体の適正な時価の評価が完了します。
このように市街地宅地評価法、またはその他の宅地評価法を用いて、標準宅地の適正な時価を基準として各土地の適正な時価を評価すれば、市町村は多くの土地の適正な時価を効率よく評価することが可能であり、評価額のばらつきを抑えることが可能です。
そして、基準宅地とは、市町村が選定した標準宅地のうち、最も1平方メートルあたりの適正な時価が高いと評価した標準宅地です。
なお、総務省が公開する資料「固定資産税等について」の33ページ「土地評価の仕組み（宅地の例）」によれば、平成29年1月1日の時点において、日本全国には430,310の標準宅地が存在するとのことです。
2. 基準宅地と標準宅地の違い
つぎに、この記事の「1. 基準宅地とは、最も評価額が高い標準宅地」でもご説明しましたが、あらためて基準宅地と標準宅地の違いをパパっと簡単に解説します。
標準宅地とは、市町村が市町村内に所在する多数の土地の適正な時価を評価するために選定した代表となる土地です。
土地を所有すると市町村から固定資産税が課せられますが、その税額は、その土地の適正な時価を基に計算されます。
土地の価格には売買価格がありますが、売買価格は売り主と買い主の事情によって変わるため、売買価格を基に固定資産税を計算しては公平に課税されません。
そのため、土地の固定資産税は、市町村が評価したその土地の適正な時価を基に計算されます。
これらを理由に、市町村が土地の所有者に固定資産税を課す際は、その土地の適正な時価を評価する必要がありますが、市町村内に所在する多数の土地の時価をひとつひとつ評価していては徴税コストがかかります。
また、多数の土地の適正な時価を個別に評価すれば、評価額にばらつきが発生する虞があります。
よって、市町村が市町村内に位置する多数の土地の適正な時価を評価する際は、まずは市町村内から代表となるいくつかの土地を選定します。
選定された代表となるいくつかの土地が標準宅地であり、総務省の資料によれば、平成29年1月1日の時点において日本全国には430,310の標準宅地が存在するとのことです。
つぎに、標準宅地の適正な時価を評価し、標準宅地の適正な時価を基準として、標準宅地以外の土地の適正な時価を評価します。
そうすれば、市町村は市町村内に位置する多数の土地の適正な時価を効率よく評価することが可能であり、評価額のばらつきも抑えることが可能です。
標準宅地とは、市町村が市町村内に所在する多数の土地の適正な時価を評価するために選定した代表となる土地であり、各土地の適正な時価は標準宅地の評価額を基準として評価されます。
これに対して基準宅地とは、市町村が選定した標準宅地のうち、最も適正な時価が高いと評価した標準宅地です。
以上が標準宅地と基準宅地の違いであり、表でまとめると以下のとおりです。
| 標準宅地 | 各市町村が市町村内に所在する多数の土地の適正な時価を評価するために選定した、各土地の適正な時価を評価する基準となる土地 |
|---|---|
| 基準宅地 | 市町村が選定した標準宅地のうち、最も適正な時価が高いと評価した標準宅地 |
まとめ - 基準宅地の定義は固定資産評価基準に記されている
基準宅地をわかりやすく簡単に解説し、基準宅地と標準宅地の違いをご紹介しました。
市町村は土地の所有者に固定資産税を課しますが、その税額は、標準宅地の適正な時価を基に評価された、その土地の適正な時価を基に計算されます。
そして、基準宅地とは、市町村が選定した標準宅地のうち、最も適正な時価が高いと評価した標準宅地です。
基準宅地の意味や、基準宅地と標準宅地の違いをお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。
なお、基準宅地の正確な意味は、固定資産評価基準の「第1章 土地」の「第3節 宅地」の「三の2 指定市の提示平均価額の算定」の「(1)」と「三の3 指定市以外の市町村の提示平均価額の算定」に記されています。
固定資産評価基準とは、市町村が固定資産税の対象となる土地や建物の適正な時価を評価する方法が記された手引書であり、総務大臣が内容を定めつつ総務省が告示しています。
固定資産評価基準の「第1章 土地」の「第3節 宅地」の「三の2 指定市の提示平均価額の算定」の「(1)」と「三の3 指定市以外の市町村の提示平均価額の算定」をわかりやすく簡単にご紹介すると以下のとおりです。
市町村長は、適正な時価が最高である標準宅地を基準宅地として選定するものとする
ご紹介した内容が、基準宅地をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。
記事公開日：2021年11月
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