3000万のマンションの固定資産税はいくら?

3000万のマンションの固定資産税はいくら?

新築の3000万のマンションの固定資産税と都市計画税の合計は、14万9600円程度と試算できます。

3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税の合計は、新築時の販売価格と築年数によって大きく異なるものの、17万9100円程度や22万円程度と考えることが可能です。

販売価格が3000万である、新築と中古マンションの固定資産税と都市計画税の目安をご紹介し、税額を試算する方法を解説しましょう。

目次

1. 3000万の新築のマンションの固定資産税の目安

はじめに、3000万の新築のマンションの固定資産税の目安をご紹介しましょう。

マンションを取得すると、一部例外を除き、一戸部分と敷地権と呼ばれる土地の持分を所有することとなり、その両方に固定資産税が課されます。

また、その3000万の新築のマンションが都市部に位置する場合は、一戸部分と土地の持分の両方に都市計画税も課されることとなります。

そして、3000万の新築のマンションの固定資産税と都市計画税は、その物件の一戸部分の価格と土地の持分の価格などによって税額が異なり、いくらになると断言できません。

とはいうものの、3000万のうち、一戸部分の価格が2500万円、土地の持分の価格が500万円であれば、固定資産税は10万4766円程度、都市計画税は4万4899円程度、固定資産税と都市計画税を合計すると14万9600円程度と試算できます。

新築の3000万のマンションの固定資産税はいくら?

ここから、販売価格が3000万、そのうち一戸部分の価格が2500万円、土地の持分の価格が500万円である、新築のマンションの固定資産税と都市計画税を試算した手順をご紹介しましょう。

参考にしつつ、様々な3000万の新築マンションの固定資産税と都市計画税をご試算ください。

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3000万の新築マンションの固定資産税を試算した手順

3000万の新築マンションの固定資産税を試算するためには、一戸部分と土地の持分の固定資産税を試算しつつ合計する必要があります。

一戸部分と土地の持分の固定資産税を試算した手順は、以下のとおりです。

一戸部分の固定資産税を試算した手順

3000万のマンションを含め、マンションの一戸部分にかかる固定資産税は、一戸部分の固定資産税評価額を基に計算されます。

固定資産税評価額とは、市町村によって評価された適正な時価です。

そのため、販売価格が2500万円である一戸部分の固定資産税を試算するためには、一戸部分の固定資産税評価額を仮定しなければなりません。

新築のマンションの一戸部分の固定資産税評価額は、正確な根拠はないものの、一戸部分の建築費の60%程度といわれます。

しかし、多くのマンションの一戸部分の販売価格は、建築費より高額であり、建築費にマンションを販売する不動産業者が得る利益などが上乗せされた額です。

よって、ここでは、一戸部分の販売価格である2500万円のうち、2300万円が建築費であり、その60%である1380万円が固定資産税評価額と仮定しつつ固定資産税を試算します。

1380万円が固定資産税評価額であれば、1380万円に固定資産税の税率である1.4%を掛け算した答えである19万3200円が、一戸部分の本来の固定資産税額です。

しかし、多くの3000万の新築のマンションには、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」という措置が適用され、はじめて固定資産税が課されることとなった年から5年などにわたり、固定資産税が2分の1に減額されます。

これを理由に「19万3200円(本来の税額)÷2=9万6600円」と計算し、一戸部分の固定資産税は9万6600円となります。

なお、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」の適用が完了した6年目の一戸部分の固定資産税は、5年目の税額の1.97倍程度に上がるため留意してください。

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土地の持分の固定資産税を試算した手順

3000万のマンションを含め、マンションの土地の持分の固定資産税は、土地の持分の固定資産税評価額を基に計算されます。

土地の持分の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、土地の持分の適正な時価であり、最寄りの標準地の公示地価の70%程度に設定されます。

公示地価とは、国土交通省が毎年公示する、日本全国各地に点在する標準地と呼ばれる地点の1平方メートルあたりの正常な価格であり、周辺の土地の売買事例などを参考に設定されます。

これを理由に標準地の公示地価は、その周辺の土地の実勢価格であると考えることが可能であり、土地の持分の販売価格は公示地価と同程度であり、土地の持分の固定資産税評価額は、公示地価と同程度である販売価格の70%程度と考えることができます。

難解ですが、土地の持分の固定資産税は、土地の持分の固定資産税評価額を基に計算され、土地の持分の固定資産税評価額は、土地の持分の販売価格の70%程度であるとお考えください。

よって、土地の持分の固定資産税評価額は、土地の持分の販売価格である500万円の70%である350万円であると仮定します。

新築の3000万のマンションの土地の持分の固定資産税評価額の目安

そして、土地の持分の固定資産税評価額である350万円の6分の1である5万8333円に、固定資産税の税率である1.4%を掛け算した答えの8166円が、3000万のマンションの土地の持分の固定資産税となります。

固定資産税評価額である350万円の6分の1に税率を掛け算するのは、土地の持分の固定資産税には、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」という特例が適用されることが理由です。

同特例は、住宅が建つ土地の固定資産税が、更地にかかる固定資産税より安くなる特例であり、多くの3000万のマンションの土地の持分に適用されます。

3000万のマンションの土地の持分に同特例が適用されれば、土地の持分の固定資産税評価額の6分の1に税率を掛け算した額が固定資産税額となり、本来より税額が軽減されます。

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3000万の新築マンションの都市計画税を試算した手順

都市部に位置する3000万の新築のマンションを購入した場合は、固定資産税と共に、一戸部分と土地の持分の両方に都市計画税も課されます。

固定資産税の税率が1.4%であるのに対し、都市計画税の税率は0.3%であり、一戸部分と土地の持分にかかる都市計画税は、以下のように試算しました。

一戸部分の都市計画税を試算した手順

一戸部分にかかる都市計画税は、一戸部分にかかる固定資産税と同じく、一戸部分の固定資産税評価額を基に試算します。

この記事の「一戸部分の固定資産税を試算した手順」にて、3000万の新築マンションの一戸部分の固定資産税評価額は1380万円と仮定しました。

この1380万円に都市計画税の税率である0.3%を掛け算した答えの4万1400円が、一戸部分にかかる都市計画税です。

なお、一戸部分の固定資産税には「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用され、はじめて固定資産税が課されることとなった年から5年などにわたり税額が2分の1に減額されますが、一戸部分にかかる都市計画税には同減額措置は適用されません。

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土地の持分の都市計画税を試算した手順

土地の持分にかかる都市計画税は、土地の持分の固定資産税と同じく、土地の持分の固定資産税評価額を基に試算します。

この記事の「土地の持分の固定資産税を試算した手順」にて、3000万の新築マンションの土地の持分の固定資産税評価額は350万円と仮定しました。

そして、土地の持分の固定資産税には「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されましたが、土地の持分の都市計画税には「住宅用地に対する都市計画税の課税標準の特例」という特例が適用されます。

同特例が適用されれば、土地の持分の固定資産税評価額の3分の1に都市計画税の税率である0.3%を掛け算した額が、土地の持分の都市計画税となります。

よって、「350万円÷3×0.3%=3499円」と計算し、土地の持分にかかる都市計画税は3499円です。

以上が、販売価格が3000万、そのうち一戸部分の価格が2500万円、土地の持分の価格が500万円である、新築のマンションの固定資産税と都市計画税を試算した手順です。

全てを合計すると「9万6600円(一戸部分の固定資産税)+8166円(土地の持分の固定資産税)+4万1400円(一戸部分の都市計画税)+3499円(土地の持分の都市計画税)=14万9665円」となり、3000万の新築のマンションの固定資産税と都市計画税の合計は14万9600円(100円未満切り捨て)となります。

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2. 3000万の中古マンションの固定資産税の目安

ここからは、販売価格が3000万である、中古マンションの固定資産税と都市計画税の目安をご紹介しましょう。

3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税は、新築時の販売価格と築年数などによって大きく異なり、いくらになると断言できませんが、目安は以下のとおりです。

  • 新築時の販売価格が3500万円(そのうち一戸部分の価格が2800万円、土地の持分の価格が700万円)、築10年、現在の販売価格が3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税の合計の目安 … 17万9100円程度
  • 新築時の販売価格が5000万円(そのうち一戸部分の価格が4000万円、土地の持分の価格が1000万円)、築20年、現在の販売価格が3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税の合計の目安 … 22万円程度

以上が、3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税の目安です。

つづいて、3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税を試算する手順をご紹介します。

なお、ご紹介する手順は一例であり、3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税は、様々な方法で試算できるため留意してください。

また、試算する手順をお読みになる前に、以下のことを理解してください。

マンションの固定資産税と都市計画税
マンションを購入するなどして取得すると、一戸部分と土地の持分を所有し、その両方に固定資産税と都市計画税が課されます。

よって、3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税を試算するためには、一戸部分と土地の持分の固定資産税、一戸部分と土地の持分の都市計画税を試算し、全てを合計する必要があります。

ただし、リゾートマンションなど、都市部以外に位置するマンションには都市計画税は課されず、都市計画税を計算する必要はありません。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、固定資産税が課される対象となる家屋や土地などの適正な時価であり、3000万の中古マンションを含め、全ての家屋や土地の固定資産税は固定資産税評価額を基に計算されます。

そして、一戸部分の固定資産税評価額は、築年数が経過することにより下がりますが、土地の持分の固定資産税評価額は、築年数が経過することでは下がらず、周辺の地価に応じて変動します。
公示地価
公示地価とは、毎年3月ごろに国土交通省が公示する、日本全国各地に点在する標準地と呼ばれる地点の1平方メートルあたりの正常な価格です。

各標準地の公示地価は、周辺の土地が売買された際の価格を参考に設定されるため、その周辺の土地の実勢価格であると考えることができます。

そして、3000万の中古マンションの土地の持分の固定資産税評価額を含め、土地の固定資産税評価額は、最寄りの標準地の公示地価を指標として70%程度に設定されます。

たとえば、最寄りの標準地の公示地価が10万円である100平方メートルの土地であれば、「10万円×100平方メートル×70%=700万円」と計算し、固定資産税評価額は700万円になるといった具合です。

これらを理由に、マンションの土地の持分の販売価格は公示地価と同程度であり、土地の持分の販売価格の70%程度が固定資産税評価額と考えることができます。

ただし、マンションによっては、土地の持分の販売価格が公示地価と乖離していることがあるため留意してください。

本記事は、3000万のマンションの固定資産税の目安をご紹介する趣旨のため、土地の持分の販売価格が公示地価と同程度であると仮定しつつ執筆しています。

前置きが長くなりましたが、3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税は、以下の手順で試算します。

新築時の販売価格を調べる

はじめに、3000万の中古マンションの新築時の販売価格を調べます。

3000万の中古マンションの新築時の販売価格が判明すれば、販売価格に占める、一戸部分と土地の持分の価格を仮定します。

たとえば、新築時の販売価格が5000万円であれば、そのうち4000万円が一戸部分の価格、残りの1000万円が土地の持分の価格といった具合です。

中古マンションの新築時の販売価格を調べたり、新築時の一戸部分と土地の持分の販売価格を仮定するのは困難ですが、固定資産税と都市計画税を試算するためには、この工程が欠かせません。

なお、マンションの販売価格に占める一戸部分と土地の持分の価格の割合は、一戸部分の方が大きくなるのが通例です。

具体的には、戸数が多いほど、販売価格に占める一戸部分の価格の比率が高くなります。

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新築時の一戸部分の固定資産税評価額を想定する

3000万の中古マンションの新築時の販売価格と、販売価格に占める一戸部分と土地の持分の価格を仮定すれば、一戸部分の価格から新築時の一戸部分の固定資産税評価額を想定します。

新築時の一戸部分の固定資産税評価額は、正確な根拠はないものの、一戸部分の建築費の60%程度といわれます。

しかし、新築のマンションの一戸部分の建築費は、一戸部分の販売価格より低くなるのが通例です。

マンションの建築費とは、そのマンションを新築するために要した建材費や労務費、建築会社が得る利益の合計などですが、多くのマンションの販売価格には、建築費に加え物件を販売する不動産業者が得る利益などが含まれています。

よって、新築のマンションの一戸部分の建築費は、一戸部分の販売価格より低くなります。

新築のマンションの販売価格は建築費ではない

これを理由に、ひとまず一戸部分の販売価格の80%が建築費であり、建築費の60%が新築時の固定資産税評価額と仮定します。

たとえば、一戸部分の販売価格が4000万円であれば、その80%である3200万円が建築費であり、3200万円の60%である1920万円が新築時の一戸部分の固定資産税評価額と仮定するといった具合です。

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現時点の一戸部分の固定資産税評価額を計算する

3000万の中古マンションの新築時の一戸部分の固定資産税評価額が仮定できれば、新築時の一戸部分の固定資産税評価額を基に、現時点の一戸部分の大まかな固定資産税評価額を計算します。

現時点の一戸部分の固定資産税評価額は、総務省の告示「固定資産評価基準 第二章 家屋」に記されている表「別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表 2 住宅、アパート用建物」に記載されている「経過年数」と「経年減点補正率」から計算することが可能です。

以下が同表であり、赤い線で囲まれた箇所と、赤い線で囲まれた箇所の内側にある経過年数と経年減点補正率にご注目ください。

総務省の告示「固定資産評価基準 第二章 家屋」

出典:総務省

そして、固定資産税を試算したいと希望する3000万の中古マンションの新築時の一戸部分の固定資産税評価額に、築年数に応じた経年減点補正率を掛け算します。

たとえば、新築時の一戸部分の固定資産税評価額が1920万円である、築10年の中古マンションであれば、経過年数が10の箇所の経年減点補正率である0.6386、すなわち63.86%を掛け算します。

その答えが、その3000万の中古マンションの現時点における一戸部分の大まかな固定資産税評価額です。

計算例を挙げると、新築時の一戸部分の固定資産税評価額が1920万円である築10年の3000万の中古マンションであれば、「1920万円×63.86%=1226万1120円」と計算し、1226万1120円が現時点における一戸部分の大まかな固定資産税評価額となります。

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土地の持分の固定資産税評価額を想定する

3000万の中古マンションの現時点における一戸部分の固定資産税評価額の計算が完了すれば、現時点における土地の持分の固定資産税評価額を想定します。

現時点における土地の持分の固定資産税評価額は、新築時の土地の持分の販売価格から想定することが可能です。

具体的には、新築時の土地の持分の販売価格の70%程度が、現時点における土地の持分の固定資産税評価額と想定します。

たとえば、新築時の土地の持分の販売価格が1000万円であれば「1000万円×70%=700万円」と計算し、現時点における土地の持分の固定資産税評価額は700万円と想定するといった具合です。

現時点における土地の持分の固定資産税評価額を、新築時の土地の持分の販売価格から想定するのは、土地の持分の固定資産税評価額は、土地の持分の価格の70%と考えることが可能であり、築年数が経過してもさほど変らないことが理由です。

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一戸部分の固定資産税を試算する

3000万の中古マンションの現時点における一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額の想定が完了すれば、現時点における一戸部分の固定資産税評価額を基に、一戸部分の固定資産税を試算します。

一戸部分の固定資産税は、一戸部分の現時点における固定資産税評価額の1.4%です。

たとえば、一戸部分の現時点における固定資産税評価額が1226万1120円であれば「1226万1120円×1.4%=17万1655円」と計算し、一戸部分の固定資産税は17万1600円(100円未満切り捨て)となります。

これで、3000万の中古マンションの一戸部分の固定資産税が試算できました。

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一戸部分の都市計画税を試算する

つづいて、一戸部分の現時点における固定資産税評価額を基に、一戸部分の都市計画税を試算します。

一戸部分の都市計画税は、一戸部分の現時点における固定資産税評価額の0.3%です。

たとえば、一戸部分の現時点における固定資産税評価額が1226万1120円であれば「1226万1120円×0.3%=3万6783円」と計算し、一戸部分の都市計画税は3万6700円(100円未満切り捨て)となります。

これで、3000万の中古マンションの一戸部分の都市計画税が試算できました。

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土地の持分の固定資産税を試算する

つづいて、3000万の中古マンションの現時点における土地の持分の固定資産税評価額を基に、土地の持分の固定資産税を試算します。

土地の持分の固定資産税は、現時点における土地の持分の固定資産税評価額の6分の1に、固定資産税の税率である1.4%を掛け算した額です。

たとえば、現時点における土地の持分の固定資産税評価額が700万円であれば「700万円÷6×1.4%=1万6333円」と計算し、土地の持分の固定資産税は1万6300円(100円未満切り捨て)になるといった具合です。

現時点における土地の持分の6分の1に固定資産税の税率を掛け算するのは、3000万の中古マンションの土地の持分にかかる固定資産税には、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されることが理由です。

同特例が適用されれば土地の持分の固定資産税が安くなり、現時点における土地の持分の固定資産税評価額の6分の1に、固定資産税の税率を掛け算した額が固定資産税となります。

これで、3000万の中古マンションの土地の持分の固定資産税が試算できました。

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土地の持分の都市計画税を試算する

最後に、3000万の中古マンションの土地の持分の都市計画税を試算します。

土地の持分の都市計画税は、現時点における土地の持分の固定資産税評価額を基に計算します。

具体的には、現時点における土地の持分の固定資産税評価額の3分の1の額に、都市計画税の税率である0.3%を掛け算した額が、土地の持分の都市計画税となります。

たとえば、現時点における土地の持分の固定資産税評価額が700万円であれば「700万円÷3×0.3%=6999円」と計算し、土地の持分にかかる都市計画税は6900円(100円未満切り捨て)です。

現時点における土地の持分の固定資産税評価額の3分の1に固定資産税の税率を掛け算するのは、3000万の中古マンションの土地の持分にかかる都市計画税には、「住宅用地等に対する都市計画税の課税標準の特例」が適用されることが理由です。

同特例が適用されれば土地の持分の都市計画税が安くなり、現時点における土地の持分の固定資産税評価額の3分の1に、都市計画税の税率である0.3%を掛け算した額が都市計画税となります。

これで、3000万の土地の持分の都市計画税が試算できました。

これまでに試算した一戸部分の固定資産税と都市計画税、土地の持分の固定資産税と都市計画税を合計した額が、3000万の中古マンションの固定資産税と都市計画税の合計額となります。

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まとめ - 正確には、一棟全体の固定資産税が按分される

3000万の新築と中古マンションの固定資産税と都市計画税の目安をご紹介し、税額を試算する方法を解説しました。

3000万のマンションの固定資産税と都市計画税は、販売価格に占める一戸部分と土地の持分の価格、一戸部分と土地の持分の固定資産税評価額、築年数などによって大きく異なり、いくらになると断言できません。

しかし、新築の3000万のマンションの固定資産税と都市計画税を試算すると、合計14万9600円程度になります。

ただし、新築のマンションの一戸部分にかかる固定資産税は、6年目から高くなるため留意してください。

3000万の中古マンションであれば、固定資産税と都市計画税の合計は17万9100円程度や22万円程度などと考えることが可能です。

3000万のマンションの固定資産税と都市計画税をお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。

なお、本記事では、3000万のマンションの一戸部分と土地の持分の固定資産税と都市計画税を試算する手順をご紹介し、一戸部分、または土地の持分の固定資産税評価額を基に税額を試算しました。

しかし、正確には、ご紹介した方法で税額を計算するわけではないため注意してください。

マンションの一戸部分の固定資産税と都市計画税は、正確には1棟全体の税額が計算され、その税額が各戸の所有者に按分されます。

土地の持分の固定資産税と都市計画税も同じであり、敷地全体の固定資産税と都市計画税が計算され、その税額が各戸の所有者に按分されます。

按分される税額は、固定資産税も都市計画税も床面積が広い戸を所有する方ほど多くなります。

ご紹介した内容が、3000万のマンションの固定資産税と都市計画税をお調べになる皆様に役立てば幸いです。失礼いたします。

記事公開日:2022年5月

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